제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 705호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 그 뒤 정재석 근저당 40,000,000원, 의왕농업협동조합 가압류 4,944,938,364원, 구성농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 “최저가가 감정가의 절반 아래”라는 숫자만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가 당시에도 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 유사 호실과 공부·탐문·외부 관찰을 토대로 평가했습니다. 따라서 현 회차에서는 권리 소멸 여부보다 실제 705호의 점유·내부상태·현장 임대관계와 현재 시장가를 직접 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 705호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.09.25. 을구 3번 구성농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 이전에 존재하던 농업협동조합중앙회 근저당과 농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2023.06.15. 정재석 근저당, 2023.10.19. 의왕농업협동조합 가압류, 2023.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 705호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 아일랜드마이빌 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 다만 아래 조사 대상 중 705호로 표시된 점유자는 없습니다. 따라서 다른 호실의 임차관계를 705호에 그대로 적용하거나 보증금을 합산하면 안 됩니다. 705호 자체 임대관계는 감정평가에서도 미상으로 기재되어 있어 현장 재확인이 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023-07-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경주 | 605호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박진아 | 606호 | 2023-11-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호근 | 608호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박효연 | 609호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임근희 | 609호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김철수 | 611호 | 2020-03-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황유주 | 613호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고영란 | 613호 | 2023-11-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재민 | 615호 | 2023-12-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종찬 | 615호 | 2023-11-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬수 | 616호 | 2023-11-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이안숙 | 617호 | 2023-12-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관석 | 618호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진협 | 622호 | 2023-07-10 | 2,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성선 | 622호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정수 | 624호 | 2023-12-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박남미 | 706호 | 2023-05-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소영 | 708호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중성 | 710호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광성 | 711호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노희동 | 711호 | 2023-07-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성배 | 712호 | 2022-11-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창민 | 713호 | 2022-07-15 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 715호 | 2021-10-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영혜 | 717호 | 2018-04-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기준 | 722호 | 2023-07-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선예 | 704호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 근저당 · 정재석 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 35,280,000원에서는 채권자 총 청구액 8,650,938,364원 중 34,244,960원이 배당되고 미배당은 8,616,693,404원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 속합니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 지목 대, 상업용, 공시지가 3,452,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 705호 점유 확인. 현황조사에 여러 호실 점유자는 기재돼 있으나 705호로 표시된 점유자는 없습니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 매각 후 이용·대출·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원문 대조. 유치권 부존재 판결이 2025.10.17. 선고되어 확정된 것으로 기재돼 있으므로 입찰 전 확정 여부와 대상 범위를 사건기록에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 매각으로 소멸하는 채권의 미배당이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원으로 내려가지만, 시세 검증 없는 가격 하락만으로 투자성을 높게 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리 정리”와 “좋은 매수”는 별개다
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 과거 유치권 신고 역시 부존재 판결이 확정돼 권리분석의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 그러나 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 매력적인 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 실거래 시세가 없고, 705호 자체 임대관계가 확인되지 않았으며, 내부 확인 곤란과 위반건축물 등재까지 있기 때문입니다. 결론은 권리는 정리형, 가격과 현물 확인은 보수적으로. 현재 회차의 핵심은 최저가가 아니라 705호의 실제 상태와 시장가를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
