제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 611호 오피스텔입니다. 감정 이용상태 역시 오피스텔이고, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 현재 소유자는 정태호이며 2023.03.31. 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다.
말소기준 뒤에는 2023.05.25. 이정선 명의 소유권이전청구권가등기, 의정부시 압류, 제주세무서장 관련 압류, 추가 의정부시 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 등기 분석상 이들 권리는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도 주의사항에 가등기의 종류 확인이 필요하다고 적혀 있으므로 가등기의 실제 성격은 입찰 전 원본으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 611호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 정태호 · 2023.03.31. 소유권이전 · 2023.03.24. 대물변제 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
핵심은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 공동담보목록 제2017-1700호가 기재돼 있습니다. 2023.03.31. 정태호의 소유권 취득은 이 근저당 이후이고, 2023.05.25. 가등기와 그 이후 압류·경매등기도 모두 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 611호 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
이 사건 자료에 기재된 여러 호실 점유자 가운데 본건 611호로 확인되는 임차인은 김철수 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 2020.03.20.로, 말소기준일 2017.09.25.보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철수 | 611호 | 2020.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김철수의 전입은 근저당 설정일보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 자료상 매수인이 보증금을 인수하는 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당 관계는 확정할 수 없습니다. 현재 예상배당도 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 36,169,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,240,000원을 그대로 매각가로 가정하면 집행비용 1,070,320원을 제외한 36,169,680원이 구성농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 3,629,830,320원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에서 매수인 인수액 역시 0원입니다.
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실과 시세 메리트는 다르다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 3,629,830,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 3,640,801,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,247,600원 | 17,519,143원 | 3,648,480,857원 | 0원 |
⑤ 유치권·위반건축물 — 유치권은 판결 확정, 건축물 표기는 확인
매각물건명세서 비고에는 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 공사대금채권을 이유로 유치권 신고가 있었다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근이며, 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 611호의 실제 이용상태와 관리상태를 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 611호 보증금 확인. 김철수는 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당요구 여부를 매각물건명세서·배당요구 관련 원본으로 확인하세요.
- 가등기 성격 대조. 이정선의 2023.05.25. 가등기는 후순위 소멸 구조지만 담보가등기 여부 등 종류 확인 필요 표시가 있으므로 원인을 직접 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 존재하고 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 표기의 시정 여부와 행정상 영향을 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태·수선비·관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 유치권 판결 확인. 신고 유치권은 2025.10.17. 부존재 판결이 확정된 것으로 기재돼 있으므로 관련 확정판결과 기록을 원본 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 가격 판단은 별개
이 물건은 말소기준권리 뒤의 가등기·압류·경매등기가 소멸하는 구조이고, 611호 임차인 김철수도 2020.03.20. 전입해 2017.09.25. 근저당보다 늦습니다. 자료상 매수인 인수금액은 0원이고, 과거 신고된 유치권도 2025.10.17. 부존재 판결 확정으로 정리돼 있습니다.
반면 두 차례 유찰만 보고 가격을 긍정하기에는 근거가 부족합니다. 현재 최저가 37,240,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 자료가 없어 실제 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 여기에 611호 임차보증금 미상, 후순위 가등기 성격 확인, 세금 우선순위, 위반건축물 표기와 내부 상태 재확인까지 남아 있습니다. 권리 인수는 0원이지만, 싸게 사는 물건인지까지 확인된 것은 아닙니다.
