53,200,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 622호 오피스텔입니다. 감정가는 76,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 현재 소유자는 이도영으로 2023.03.24. 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했고, 구성농업협동조합이 2023.12.05. 임의경매개시결정을 받았습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 인수 위험과 점유관계가 실제로 정리되는지입니다. 622호에서 확인되는 이진협의 전입은 2023.07.10., 김성선의 전입은 2023.12.01.로 모두 2017.09.25. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 622호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 소유자 | 이도영 · 2023.03.24. 대물변제 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
2004년과 2015년에 설정된 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 을구 3번 구성농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2017.09.25. 접수됐으며 채무자는 주식회사아일랜드마이빌, 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 2023.12.05. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 622호 임차·점유 — 실제 임차인 2명
전체 조사 명단 중 이 물건인 622호에 해당하는 사람은 이진협과 김성선 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수 역시 2명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진협 | 2023.07.10. | 2,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성선 | 2023.12.01. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이진협의 전입일 2023.07.10.과 김성선의 전입일 2023.12.01.은 모두 말소기준일 2017.09.25.보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 실제 인도 단계에서는 점유 현황과 퇴거 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
이 건물에는 공사대금채권을 이유로 여러 건의 유치권 신고가 있었습니다. 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 신고입니다.
④ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 최저매각가는 53,200,000원으로 감정가 76,000,000원의 70%입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준액도 53,200,000원입니다. 다만 가격의 시세 대비 우열은 단정하지 않고, 확인 가능한 유찰 시나리오를 기준으로 자금 변화를 봅니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 53,200,000원 | 51,842,400원 | 3,614,157,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 3,629,830,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 3,640,801,224원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 51,842,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 3,666,000,000원 중 51,842,400원이 배당되고, 미배당액은 3,614,157,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근으로 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 3,452,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층/지상7층 건물로 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 622호 점유 재확인. 이진협·김성선의 실제 점유 여부와 명도 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리·법정지상권 해당사항 없음과 유치권부존재 확정판결 내용을 최신 원본으로 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 기재의 현재 상태와 행정상 영향을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부확인이 곤란했으므로 622호의 실제 이용상태와 관리상태를 재확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래·임대수익·관리상태를 별도로 검토하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 남은 것은 점유·물건 상태 확인”
이 사건에서 가장 큰 권리 리스크였던 유치권 신고는 2025.10.17. 부존재 판결이 선고되어 확정됐습니다. 622호의 실제 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 1회 유찰되어 감정가 76,000,000원에서 53,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 또한 건물에는 1층 무단증축 위반건축물 기재가 있고, 감정 당시 내부확인도 곤란했습니다. 결론은 권리관계는 비교적 정리됐지만, 입찰 전 점유·내부상태·위반건축물 현황을 마지막으로 확인해야 하는 오피스텔입니다.
