34,300,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 615호 오피스텔입니다. 감정가는 70,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 권리구조의 기준점은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합의 채권최고액 3,666,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023.05.26. 소유권이전청구권가등기와 2023.12.05. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 615호에는 현황조사·매각물건명세서에 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 이종찬은 2023.11.16., 임재민은 2023.12.06. 전입한 것으로 기재되어 두 사람 모두 말소기준권리인 2017.09.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당·최우선변제 여부는 입찰 전 원문으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 615호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 6층 615호 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 |
| 현재 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2023.05.26. 주식회사티에스시스템 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하고, 2023.12.05. 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 615호 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이종찬 | 615호 | 2023.11.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 임재민 | 615호 | 2023.12.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
두 임차인의 전입일은 모두 2017.09.25. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 본건 자료상 대항력은 인정되지 않고 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 점유관계는 배당표 원문 및 현장조사로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저가’와는 다르다
현재 최저매각가 34,300,000원은 감정가 70,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 현 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정해서는 안 됩니다. 입찰가를 정할 때는 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 구성농업협동조합에 33,282,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 3,632,717,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건을 포함한 해당 호실들은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 2004.02.18. 사용승인된 지하1층/지상7층 철근콘크리트조입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·외부관찰을 바탕으로 평가된 만큼, 615호 내부 이용상황과 관리상태는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 615호 점유자 확인. 이종찬·임재민 두 사람의 현재 실제 점유 여부, 임대차 종료 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차보증금·확정일자 확인. 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 소액임차인 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구서류로 대조하세요.
- 가등기 원인 재확인. 2023.05.26. 가등기는 후순위 소멸 구조지만, 담보가등기 여부 확인 경고가 있으므로 등기원인증서·매각물건명세서 원문을 보세요.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 판결이 확정된 것으로 기재되어 있으므로 판결문·확정 여부를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 위반건축물 표기. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 관련 행정조치·이행강제금·시정 여부를 관할 부서에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 대조하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 관리비 체납 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·판결문·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가등기와 경매개시결정은 소멸합니다. 615호 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고, 유치권 신고 역시 부존재 판결이 확정됐습니다. 그래서 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 34,300,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이미 두 차례 유찰됐고, 건물에는 1층 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 존재하며, 현재 49%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이 물건의 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·건물 검증은 보수적으로입니다. 응찰 여부는 615호 실제 점유상태와 건물 행정리스크, 주변 오피스텔의 현재 거래가격을 확인한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
