제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 703호 오피스텔입니다. 감정가 72,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,400,000원입니다. 권리의 기준점은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권이며, 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당계산상 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 유치권 신고입니다. 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 공사대금채권을 이유로 유치권 신고가 있었지만, 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기해 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 703호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사티에스시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 등기 발행일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
2004년과 2015년에 설정됐던 선행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이며 채무자는 주식회사아일랜드마이빌입니다. 이후 2023.12.05. 구성농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 703호와 다른 호실을 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 아일랜드마이빌 여러 호실의 점유자·임차 관련 내용이 함께 확인됩니다. 아래 기록은 각 호실별 조사내용이며, 경매 대상 703호로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 다른 호실의 보증금을 703호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023-07-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김경주 | 605호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 |
| 박진아 | 606호 | 2023-11-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강호근 | 608호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박효연 | 609호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 |
| 임근희 | 609호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김철수 | 611호 | 2020-03-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황유주 | 613호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 |
| 고영란 | 613호 | 2023-11-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 2024-04-05 |
| 임재민 | 615호 | 2023-12-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이종찬 | 615호 | 2023-11-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박찬수 | 616호 | 2023-11-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이안숙 | 617호 | 2023-12-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이관석 | 618호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이진협 | 622호 | 2023-07-10 | 2,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 김성선 | 622호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정정수 | 624호 | 2023-12-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박남미 | 706호 | 2023-05-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김소영 | 708호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박중성 | 710호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김광성 | 711호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 노희동 | 711호 | 2023-07-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박성배 | 712호 | 2022-11-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이창민 | 713호 | 2022-07-15 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강수진 | 715호 | 2021-10-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박영혜 | 717호 | 2018-04-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김기준 | 722호 | 2023-07-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김선예 | 704호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 배당 — 현재 회차는 전액 근저당 배당에도 크게 부족
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 2. 구성농업협동조합 근저당 | 3,666,000,000원 | 49,092,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,400,000원 가정. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,616,907,200원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 72,000,000원이고 현재 최저매각가는 50,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 35,280,000원, 세 번째 유찰 시 24,696,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 3,616,907,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 3,631,755,040원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 3,642,148,528원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근. 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~35가 모두 오피스텔로 이용 중이며, 대상 703호도 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물, 사용승인일은 2004.02.18.입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역입니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 점유 확인. 현황조사 임차 기록에는 여러 다른 호실이 포함돼 있으나 703호 표시 임차인은 없습니다. 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 50,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 703호 및 유사 오피스텔 최근 거래를 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 2022년 1층 창고시설 11.04㎡ 무단증축 표시가 건물 전체에 미치는 행정·금융 영향을 확인하세요.
- 유치권 판결문. 유치권 부존재 판결이 확정됐다는 점은 긍정적이지만 실제 입찰 전 판결 내용과 확정 여부를 원문으로 대조하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부확인이 되지 않았으므로 관리상태·수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 구성농업협동조합 근저당에 3,616,907,200원의 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격 평가는 아직 끝나지 않았다
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없으며 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다. 큰 변수였던 여러 유치권 신고도 부존재 확인 판결이 확정돼 권리 측면의 불확실성이 상당 부분 해소됐습니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 72,000,000원에서 50,400,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로 ‘30% 할인 = 시세보다 저렴’이라는 결론은 내릴 수 없습니다. 여기에 집합건축물대장의 위반건축물 표시와 내부확인 곤란까지 감안하면, 권리는 비교적 단순하지만 현장·가격 확인을 거친 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
