제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 707호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원, 현재 최저매각가는 35,280,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 공동담보목록 제2017-1700호가 기재돼 있습니다.

그 뒤 2023.05.26 주식회사티에스시스템 명의의 소유권이전청구권 가등기가 들어왔고, 2023.12.05 구성농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 가등기와 경매개시결정 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가등기는 말소기준 이후

과거 2004.03.09 농업협동조합중앙회 근저당 3,240,000,000원과 2015.11.20 농협은행주식회사 근저당 1,560,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당입니다. 2023.05.26의 주식회사티에스시스템 가등기는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차·점유 현황 — 707호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 아일랜드마이빌 여러 호실의 점유자 명단이 함께 확인됩니다. 아래 명단 가운데 707호로 표시된 점유자는 없습니다. 따라서 다른 호실의 보증금이나 점유관계를 707호의 인수금액으로 합산하면 안 됩니다. 707호 자체의 임대관계는 감정평가에서도 미상으로 기재돼 있어 현장 및 원본 서류 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 24,696,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 17,287,200원입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 메리트를 판정할 수 없습니다.

특히 이미 두 번 유찰됐다는 사실 자체가 응찰자가 감정가 수준에서 가격을 받아들이지 않았다는 결과이므로, ‘감정가 절반’이라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 피해야 합니다. 시세 판단은 실제 707호 및 유사 호실의 최근 거래·임대수익 자료를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)

현재 회차 기준 구성농업협동조합 채권최고액 3,666,000,000원 중 예상배당액은 34,244,960원이고 미배당액은 3,631,755,040원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정

매각물건명세서 비고에는 공사대금채권을 이유로 한 유치권 신고가 기재돼 있습니다. 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 신고입니다.

⑥ 건물·입지 — 위반건축물 등재는 별도 확인

• 이용상태. 감정평가 대상 호실들은 공히 오피스텔로 이용중입니다.
• 위치. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근이며, 주위는 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물이며 사용승인은 2004.02.18입니다.
• 설비. 기본위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 3,452,000원/㎡가 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재돼 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.

⑦ 회차별 시나리오

낙찰가가 내려갈수록 구성농업협동조합의 미배당액은 늘지만, 이 시나리오에서는 매수인이 그 차액을 인수하는 구조가 아니어서 모든 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 2023.05.26 주식회사티에스시스템 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 707호 점유 확인. 현황조사 명단에 707호 표시가 없지만 내부 확인도 곤란했던 물건입니다. 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 707호 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
• 유치권 판결 확인. 2025.10.17 유치권 부존재 판결이 선고되어 확정된 사실과 판결 범위를 원문으로 재확인하세요.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장의 무단증축 창고시설 11.04㎡ 등재가 본건 이용·대출·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했다고 명시돼 있으므로 이용상황과 관리상태를 재확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 말고 유사 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
• 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — 권리는 정리됐지만, 49%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다

이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주식회사티에스시스템 가등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 거액의 유치권 신고도 2025.10.17 부존재 판결이 선고되어 확정됐다는 점은 분명한 긍정 요소입니다.

반면 가격 검증과 물리적 확인은 남아 있습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 35,280,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 집합건축물대장의 무단증축 창고시설 11.04㎡ 등재와 내부 미확인, 707호 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원으로 정리되지만, 현장·건축물·시장가격 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다.