제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 ‘아일랜드마이빌’ 7층 718호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리 기준점은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 공동담보목록 제2017-1700호가 기재되어 있습니다. 이후 2023.10.19 의왕농업협동조합의 가압류와 2023.12.05 구성농업협동조합의 임의경매개시결정이 붙었지만, 둘 다 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않은 만큼, 49%라는 숫자를 곧바로 “시세보다 절반 가격”으로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가가 아니라 실제 시장가격을 별도로 확인한 뒤 이루어져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준 이전에 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당과 농협은행주식회사 근저당은 이미 말소됐고, 신탁등기 역시 말소를 거쳐 소유권이 주식회사아일랜드마이빌로 돌아온 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 기준은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 의왕농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 조사 — 718호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 같은 사건의 여러 호실 점유자들이 기재되어 있습니다. 그러나 7층 718호를 특정한 점유자·임차인 기재는 확인되지 않습니다. 아래 표는 같은 사건에 함께 나타난 점유정보로, 718호의 임차보증금으로 합산하거나 그대로 인수액에 더해서는 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람도 없습니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 35,280,000원, 감정가 72,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 24,696,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 17,287,200원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.

하지만 이 사건에는 비교할 실거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 이미 2회 유찰된 오피스텔이라는 사실은 가격 자체가 시장의 검증을 받고 있다는 신호로 읽어야 하며, 실제 응찰 전에는 현재 시장가를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)

채권자 총 채권액 8,610,938,364원 중 예상배당은 34,244,960원, 미배당은 8,576,693,404원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액과 구분해야 합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 해당 건물의 기호 물건들은 모두 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 역시 사건 용도가 오피스텔입니다.
• 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 숙박시설, 각종 근린생활시설과 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물이며 사용승인은 2004.02.18입니다. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 대지 전체 토지면적은 1,279.2㎡, 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다. 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축으로 ‘위반건축물’이 등재되어 있습니다. 718호 내부의 증축으로 특정된 내용은 아니지만, 건물 전체의 공부·거래·금융 검토 때 확인해야 할 사항입니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물, 관련 공부, 탐문 및 외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
• 환금성. 현재 최저가는 2회 유찰 후 감정가 49%까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 자료 없이 이 수치만으로 시장 환금성이나 가격 저평가를 긍정적으로 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 별도 대조. 35,280,000원이 감정가 49%라는 사실만 보지 말고, 718호와 비교 가능한 오피스텔의 실제 시장가격을 확인해야 합니다.
• 718호 실제 점유 확인. 현황조사에 다른 호실 점유자는 다수 기재됐지만 718호 특정 점유자는 확인되지 않습니다. 현장 점유와 인도 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재의 현재 상태와 관련 영향을 확인해야 합니다.
• 유치권 판결 원문 확인. 2025.10.17 유치권 부존재 확인 판결이 확정된 것으로 기재되어 있으므로 입찰 전 확정판결 및 관련 매각서류 원문을 대조하는 것이 안전합니다.
• 공동담보 구조 확인. 구성농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2017-1700호가 기재되어 있고 사건에 여러 호실이 함께 나타납니다. 718호에 적용되는 매각조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당 미달과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차의 채권 미배당 8,576,693,404원은 예상 매수인 인수액 0원과 별개의 숫자입니다.
• 내부상태 재확인. 감정평가 시 내부 확인이 곤란했던 만큼 이용상황과 관리상태를 실제 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현장 확인’이 승부처

이 물건의 등기상 핵심은 비교적 정리되어 있습니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 한때 부담스럽게 보였던 공사대금 유치권 신고도 2025.10.17 부존재 확인 판결이 확정됐습니다.

그렇다고 현재 최저가 35,280,000원을 곧바로 매력적인 가격으로 볼 수는 없습니다. 감정가 72,000,000원의 49%까지 내려왔다는 것은 2회 유찰의 결과일 뿐, 실제 시세보다 낮다는 증거가 아닙니다. 여기에 718호 내부·점유 상태가 현장에서 확인되지 않았고 건물에는 2022년 1층 11.04㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리 핵심은 정리, 가격은 시세 확인 전 보류, 현장은 반드시 재확인”입니다.