35,280,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 704호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%, 이미 2회 유찰된 회차입니다. 권리의 중심은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
말소기준 이후에는 2023.05.26 주식회사티에스시스템의 소유권이전청구권 가등기와 2023.12.05 구성농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 둘 다 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 704호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 가등기는 소멸
기존 2004년 농업협동조합중앙회 근저당과 2015년 농협은행주식회사 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이고, 이후의 2023년 주식회사티에스시스템 가등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원입니다.
② 704호 임차관계 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선예 | 704호 | 2023.10.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
704호에 관해 조사된 김선예의 전입일은 2023.10.27입니다. 말소기준권리인 2017.09.25 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 상태 자체는 추가 확인사항이지만, 현재 권리순위상 낙찰자가 그 보증금을 대항력 때문에 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 72,000,000원, 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 미배당 | - | 3,631,755,040원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,280,000원을 가정하면 집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 구성농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,631,755,040원입니다. 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 계산이며 매수인의 인수액과는 별개로, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — ‘해결된 위험’과 ‘남은 확인’을 구분
이 사건에는 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 공사대금채권을 이유로 한 유치권 신고가 있었습니다. 그러나 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고, 2025.10.17 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근이며, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물이며 사용승인은 2004.02.18입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문 및 외부관찰을 기준으로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 704호 점유 확인. 김선예의 전입은 2023.10.27로 대항력은 없지만 실제 점유·보증금·명도 조건은 현장에서 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
- 가등기 소멸 확인. 2023.05.26 주식회사티에스시스템 가등기는 2017.09.25 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 유치권 판결문 확인. 2025.10.17 유치권 부존재 확인 판결이 확정된 사실을 원문으로 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재의 시정명령·이행강제금·공용부분 영향 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 연동 일대 유사 오피스텔 최근 거래가격과 임대수익을 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했으므로 실제 내부 마감·설비·관리상태를 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘건물 상태와 가격 검증’이 승부처
권리순위만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 704호 김선예의 전입은 2023.10.27로 뒤에 있어 대항력 없음, 2023년 가등기도 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 규모가 컸던 유치권 신고도 2025.10.17 부존재 확인 판결이 확정돼 권리 리스크는 상당 부분 정리됐습니다.
다만 현재 최저가 35,280,000원이 감정가 72,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 더구나 건축물대장에는 2022년 1층 11.04㎡ 무단증축 위반사항이 있고, 감정 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 위반건축물·실제 내부상태· 주변 시세 검증은 반드시 남아 있는 물건입니다.
