제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가 72,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 정재석 근저당권 40,000,000원, 의왕농업협동조합 가압류 4,944,938,364원, 구성농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 더 눈에 띄는 쟁점은 신고 유치권입니다. 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원이 공사대금채권을 이유로 유치권을 신고했지만, 경매신청채권자가 제기한 유치권부존재확인 소송에서 2025.10.17 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다. 현재 명세서 기준 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 702호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 7층 702호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2004.03.09 농업협동조합중앙회 근저당권 3,240,000,000원과 2015.11.20 농협은행주식회사 근저당권 1,560,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당입니다. 이후 정재석 근저당, 의왕농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 702호는 별도 점유자 기재 없음
현황조사에 기재된 점유자들은 604호부터 722호까지 여러 호실에 걸쳐 있으나, 702호에 대응하는 점유자 기재는 확인되지 않습니다. 아래 표는 동일 사건에서 확인된 다른 호실의 점유·임차 정보로, 702호와 혼동해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 기록된 사람들은 보증기관 대위·승계 항목이 아니며, 승계 중복신고도 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경주 | 605호 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박진아 | 606호 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호근 | 608호 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박효연 | 609호 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임근희 | 609호 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김철수 | 611호 | 2020.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황유주 | 613호 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고영란 | 613호 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.05 | 없음 |
| 임재민 | 615호 | 2023.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종찬 | 615호 | 2023.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬수 | 616호 | 2023.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이안숙 | 617호 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관석 | 618호 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진협 | 622호 | 2023.07.10 | 2,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성선 | 622호 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정수 | 624호 | 2023.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박남미 | 706호 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소영 | 708호 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중성 | 710호 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광성 | 711호 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노희동 | 711호 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성배 | 712호 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창민 | 713호 | 2022.07.15 | 30,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 715호 | 2021.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영혜 | 717호 | 2018.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기준 | 722호 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선예 | 704호 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 근저당 · 정재석 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 8,650,938,364원 중 채권자 예상배당은 34,244,960원, 미배당은 8,616,693,404원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 — 49% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 보지 않는다
현재 최저매각가는 감정가 72,000,000원의 49%인 35,280,000원입니다. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장 실거래가와 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주지 않습니다.
⑤ 건물·입지·물리적 리스크
- 이용. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근이며 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축에 따른 ‘위반건축물’ 등재가 명시돼 있습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17 유치권 부존재 판결이 확정됐다는 명세서 기재와 관련 판결문을 입찰 전 직접 확인하세요.
- 702호 점유 확인. 현황조사 목록에 702호 점유자 기재가 없더라도 실제 현장 점유 여부와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 본 건물 이용·대출·매각에 미치는 영향을 관할기관과 대출기관에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했으므로 702호 이용상태와 관리상태를 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 오피스텔 거래·임대 수준과 비교해 응찰가를 정하세요.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 미배당 8,616,693,404원은 채권자 측 손실 규모를 보여주는 지표이며, 매수인이 그 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 현장확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 큰 부담처럼 보였던 여러 유치권 신고 역시 2025.10.17 부존재 판결 확정으로 정리됐습니다.
다만 권리 인수 0원 = 좋은 가격은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 두 차례 유찰된 오피스텔이고, 건물에는 위반건축물 등재가 있으며 702호 내부도 현장조사 당시 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 확인입니다. 2026.09.08 입찰의 핵심은 35,280,000원이라는 숫자 자체보다, 그 가격이 실제 702호의 상태와 시장가치에 비해 충분히 낮은지를 검증하는 데 있습니다.
