38,220,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 711호 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 38,220,000원입니다. 권리의 기준점은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 이후 현재 소유자 이경호의 소유권이전과 구성농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
711호에서 확인되는 점유자는 김광성·노희동 2명입니다. 김광성은 2023.10.30., 노희동은 2023.07.17. 전입으로 모두 2017.09.25. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 금액관계는 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 711호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 이경호 · 2023.04.25. 대물변제 · 2023.04.27. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 구성농협 근저당
초기 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 같은 날의 신탁등기는 이후 2017.11.16. 말소됐습니다. 2023.03.20. 제주특별자치도 압류 역시 2023.03.24. 해제됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 711호 점유관계 — 2명 모두 말소기준 뒤 전입
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광성 | 711호 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노희동 | 711호 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자는 실제 711호 관련 조사에 함께 확인됐으며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 실제 점유자 수는 2명입니다. 두 전입일 모두 말소기준인 2017.09.25. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계 자체는 원본 서류로 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 38,220,000원으로 감정가 78,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 점만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 실거래 대비 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,087,960원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 37,132,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,220,000원 가정 시 구성농업협동조합 미배당은 3,628,867,960원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유치권 신고 — 판결로 부존재 확정
이문영은 350,000,000원, 오양전력 주식회사는 34,040,000원, 주식회사 우진기업은 32,932,000원, 박주경은 25,000,000원, 김동섭은 21,000,000원의 공사대금채권을 이유로 유치권을 행사한다는 신고를 했습니다. 그러나 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고, 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
⑥ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건을 포함한 평가 대상은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·관련 공부·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 711호와 동일·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래를 별도 확인하세요.
- 711호 점유관계. 김광성·노희동의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·현재 실제 점유 상태는 원본과 현장에서 재확인하세요.
- 유치권 판결문. 유치권 부존재 판결이 2025.10.17. 선고·확정된 것으로 기재돼 있으므로 확정 여부와 사건 원문을 입찰 전 대조하세요.
- 위반건축물. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재의 시정명령·이행강제금 관련 상태를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 관리상태·수선비 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 변동사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 남아 있다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이고, 711호의 김광성·노희동은 모두 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 유치권 신고 역시 2025.10.17. 부존재 판결이 선고·확정됐습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 78,000,000원의 감정가에서 2회 유찰돼 38,220,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 여기에 건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재와 내부 미확인 요소도 있습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건은 그 순서가 중요합니다.
