제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 616호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 70,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,666,000,000원이며 공동담보목록 제2017-1700호가 기재돼 있습니다. 과거 농업협동조합중앙회와 농협은행주식회사 근저당은 2017.09.25. 이미 말소됐고, 현재 경매를 여는 권리는 구성농업협동조합 근저당입니다.
말소기준 뒤인 2023.05.26.에는 주식회사티에스시스템 명의의 소유권이전청구권가등기가 들어왔고, 2023.12.05. 구성농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 분석상 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 별도로 매각자료에는 이 가등기에 대해 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 경고가 있으므로, 가등기의 실질 성격은 원본 문서로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 616호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 3번 구성농업협동조합 근저당권입니다. 설정일은 2017.09.25., 채권최고액은 3,666,000,000원이고 채무자는 주식회사아일랜드마이빌입니다. 이후 2023.05.26. 주식회사티에스시스템의 가등기와 2023.12.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 616호 박찬수, 대항력 없음
본건 616호 기준 실제 조사된 임차인은 박찬수 1명입니다. 전입일은 2023.11.29.로, 말소기준 2017.09.25.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬수 | 616호 | 2023.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 임대차보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자와 배당관계가 구체적으로 확인되지 않은 만큼, 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 616호 임대차 조건을 최종 대조하는 절차는 필요합니다.
③ 유치권·위반건축물 — 큰 쟁점은 판결로 정리, 건축물 표시는 확인 필요
이 사건에는 복수의 유치권 신고가 있었지만, 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
| 유치권 신고인 | 신고금액 | 현재 확인사항 |
|---|---|---|
| 이문영 | 350,000,000원 | 부존재 확인 판결 확정 |
| 오양전력 주식회사 | 34,040,000원 | 부존재 확인 판결 확정 |
| 주식회사 우진기업 | 32,932,000원 | 부존재 확인 판결 확정 |
| 박주경 | 25,000,000원 | 부존재 확인 판결 확정 |
| 김동섭 | 21,000,000원 | 부존재 확인 판결 확정 |
감정평가 요항에서는 공부와의 차이가 없음으로 기재된 반면, 매각물건명세서 비고에는 위반건축물 등재 사실이 별도로 적혀 있습니다. 또한 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 동 건물 내 유사건물과 공부·외부관찰을 토대로 평가했으므로, 616호 실제 내부 이용상황과 관리상태는 재확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,300,000원 가정 시 구성농업협동조합 채권에는 3,632,717,400원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로, 주위에 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡, 상업용으로 조사됐습니다.
- 건물. 지하1층/지상7층 철근콘크리트조 건물이며 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 616호 임대차 원본 대조. 박찬수의 전입일 2023.11.29.는 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 관계는 원본에서 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 주식회사티에스시스템의 가등기는 말소기준 뒤 소멸권리로 계산되지만, “담보가등기 — 종류 확인 필요” 경고가 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 유치권 판결 확인. 이문영·오양전력 주식회사·주식회사 우진기업·박주경·김동섭의 유치권 부존재 확인 판결이 2025.10.17. 선고되어 확정된 사실을 매각기일 직전 문서에서도 재확인하세요.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 금융·관리·향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 616호의 실제 이용상태·관리상태·수선 필요 여부를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰로 34,300,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당권 미배당액이 3,632,717,400원으로 크게 남습니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며, 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격과 건축물 상태는 따로 검증
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 616호 임차인 박찬수도 2023.11.29. 전입으로 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 유치권 신고 역시 2025.10.17. 부존재 확인 판결이 선고되어 확정된 것으로 정리돼 있습니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 이미 2회 유찰된 오피스텔이며, 건축물대장에는 1층 무단증축 관련 위반건축물 표시가 있습니다. 내부 역시 감정 당시 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 “인수권리는 0원으로 정리되지만, 가등기 원본·위반건축물·내부상태·실제 시세를 확인한 뒤 가격을 결정할 물건”입니다.
