한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순 아파트형 경매가 아니라 도시형생활주택으로, 현황조사상 여러 점유자가 확인되고 전채아의 임차권등기가 존재합니다. 대항력 없는 점유와 인수 위험은 구분해야 하며, 핵심은 권리보다 점유 확인입니다.
감정가
114,000,000원
도시형생활주택
최저가
79,800,000원
감정가 70%
실질취득
79,800,000원
인수액 0원
핵심지표
점유 확인
임차권등기 존재
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 2층 201호는 2021년 11월 17일 사용승인된 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 입니다. 소유자는 한아리이며, 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 강제경매·임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 임차권자인 전채아의 임차권등기가 있고, 현황조사상 여러 점유자가 확인됩니다. 전입일이 말소기준 이후인 점유자는 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금 미상 점유자는 인수 위험으로 단정할 수 없습니다. 다만 실제 점유관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층201호 |
| 용도 / 면적 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) · 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 채권최고액 | 2,970,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리인 근저당권은 2021.12.02 설정되었습니다. 이후의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 인수와 점유를 구분
| 점유자 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 전채아 | 임차권등기 · 보증금 60,000,000원 · 임차권등기 접수 2024.05.01 (원인 2024.04.26) | 대항력 없음 · 매각으로 소멸 |
| 황웅준 | 전입 2024.03.13 · 보증금 미상 · 배당요구 2025.03.05 | 대항력 없음 |
| 최용호 외 다수 | 현황조사 점유 확인 · 보증금 미상 | 전입일 기준 대항력 없음 |
⚠️ 임차권등기 해석 전채아의 임차보증금 60,000,000원은 등기상 확인되지만, 해당 임차권등기는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 물건으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 77,963,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
현재 회차 이후 유찰 시 최저매각가격 변화
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 정리됩니다. 임차권등기 역시 인수 대상이 아니라 소멸 대상이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 다수 점유자가 확인되는 물건입니다. 다만 데이터상 확인되는 대부분 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 미상 점유자는 인수금액으로 볼 수 없으므로, 낙찰 전 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 환경. 제2종일반주거지역, 2021년 준공 도시형생활주택으로 소규모 주거상품입니다.
- 환금성. 행복한 가 36세대 규모로 대단지 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하므로 인수금액은 0원입니다.
- 점유 확인. 전입일·임차권등기·실제 점유자를 구분하여 명도 계획을 세워야 합니다.
- 임차권 확인. 전채아 임차권등기는 2024.04.26 임차권등기명령 원인, 2024.05.01 등기 접수로 확인됩니다.
- 배당 확인. 근저당 채권최고액 2,970,000,000원 대비 매각대금 부족으로 후순위 배당 가능성은 제한적입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유가 변수”
이 물건은 권리 분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 도시형생활주택 특성상 점유 관계가 복잡하고, 임차권등기 및 다수 점유자가 확인됩니다. 핵심은 보증금 인수 여부가 아니라 실제 점유와 명도 가능성입니다. 권리는 안정적이지만, 현장 확인이 필요한 물건입니다.
