대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 4층 406호로, 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 2021.12.02 소유권보존으로 한아리 단독소유가 되었고, 같은 날 대전동부새마을금고가 채권최고액 2,970,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2021-491호가 기재되어 있습니다.
이후 안예현 가압류 80,000,000원, 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정, 토스뱅크 주식회사 가압류 38,513,193원, 이해인 임차권등기가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 있습니다. 현재 최저매각가는 102,900,000원이고 예상배당 계산에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 실제 확인 포인트는 등기보다 현황조사상 다수 전입자와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층406호 · 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2021.11.17 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 단지규모 | 행복한가 · 36세대 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 현황조사상 가장 빠른 전입일은 2021.12.08이고, 등기된 이해인의 전입일도 2021.12.23이므로 제공된 권리판정에서는 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 이해인의 주택임차권등기 역시 2025.04.15 접수된 을구 2번으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·전입 조사 — 대항력은 없지만 점유관계는 복잡
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | - | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | - | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | - | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | - | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | - | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | - | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | - | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | - | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | - | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | - | 2021.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | - | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | - | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | - | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | - | 2022.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | - | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | - | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | - | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | - | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | - | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | - | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | - | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | - | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | - | 2021.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.23 | 85,000,000원 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
이해인의 임차권등기에는 임차보증금 85,000,000원(100,000,000원 중 미반환 금액), 임대차계약일 2021.12.08, 확정일자 2021.12.09, 점유개시일 2021.12.19, 주민등록일 2021.12.23이 기재되어 있습니다. 말소기준 근저당 설정일은 2021.12.02입니다.
③ 가격 구조 — 49% 할인은 ‘감정가 대비’일 뿐
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 102,900,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 본 사건에서 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
행복한가는 36세대, 2021.11.17 사용승인된 원룸형 연립주택이고 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.4회입니다. 이 사건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 중개정보상 대상면적 42.4208㎡ 표본은 본 호와 면적 일치가 확인되지 않아 가격판단의 직접 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 안예현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,088,513,193원 중 현재 회차 예상 배당액은 100,659,400원, 미배당액은 2,987,853,793원입니다. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 2021.11.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 폭 8m 미만 도로변에 접하며, 토지는 평지의 세로장방형이고 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역 전부제한, 상대보호구역입니다. 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 환금성. 36세대 규모의 원룸형 연립주택으로, 실거래가가 직접 확인되지 않은 상태에서는 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사 명단 중 실제 406호 점유자가 누구인지, 호수 미상 전입자가 목적물과 어떤 관계인지 확인하세요.
- 박성인 504호 구분. 보증금 130,000,000원이 기재되어 있지만 점유 표시가 504호이므로 406호의 보증금으로 합산해서 판단하면 안 됩니다.
- 이해인 임차권. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2021.12.09, 전입일 2021.12.23의 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요. 현재 자료상 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음·승계 0원 판정입니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 보증금이 확인되는 점유자가 있다면 배당순위를 다시 점검하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 210,000,000원의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일·유사 원룸형 연립주택 실거래를 별도로 대조하세요.
- 3·4회 유찰 시나리오. 다음 최저가는 72,030,000원, 그 다음은 50,421,000원으로 제시되어 있으나, 가격이 내려가도 점유 확인 필요성은 그대로입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 후순위, 난도는 점유에서 올라간다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당보다 뒤에 발생한 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이해인의 보증금 85,000,000원도 전입일이 말소기준 이후여서 매수인 승계액으로 계산되지 않습니다.
반면 현황조사에 나타난 전입자 수가 많고, 상당수는 보증금·확정일자가 특정되지 않았으며, 504호로 표시된 인원도 섞여 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리순위가 위험한 사건”이라기보다 실제 406호 점유자를 정확히 가려내는 일이 중요한 사건입니다. 가격 역시 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 저가 매수로 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 점유와 가격 검증은 보류. 이 두 문장을 동시에 기억해야 하는 물건입니다.
