한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 깨끗한 단순 물건이 아닙니다. 주택임차권등기와 다수 점유자 신고가 있어 낙찰 후 실제 점유 관계와 명도 절차 확인이 중요합니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건
실질취득
120,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
소멸 대상 권리
핵심지표
점유 확인
임차권등기 존재
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 4층 401호는 2021년 사용승인된 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 한아리이며, 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경매개시결정과 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 임차권등기 확인
말소기준권리는 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2025년 이후 설정된 경매개시결정과 토스뱅크 가압류, 2026년 이단비 임차권등기는 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 이단비 | 66,661,672원 | 없음 | 임차권등기 · 매각 소멸 |
| 박성인(504호) | 130,000,000원 | 없음 | 말소기준권리 후 전입 |
| 기타 현황조사 점유자 | 미상 | 없음 | 전입 시점상 대항력 없음 |
⚠️ 임차권등기와 명도 확인 이단비의 임차보증금 66,661,672원은 임차권등기로 등재되어 있으나 말소기준권리 이후 권리입니다. 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다만 실제 점유자 현황과 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 1.2억)
회차별 미배당 규모
유찰 시에도 인수액은 0원이며 배당 부족 규모가 핵심입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 신건 가격만 보고 판단하기보다, 도시형생활주택 특성상 실제 점유 관계와 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 상대보호구역 등 토지이용계획이 적용됩니다.
- 환금성. 행복한 가는 총 36세대 규모이며 2021년 준공 신축급이나 실거래 비교 자료는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 이단비 임차권등기는 인수 대상은 아니지만 실제 점유와 인도 관계를 확인하세요.
- 점유 조사. 현황조사상 다수 점유자가 확인되어 낙찰 후 명도 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 보증금 미상. 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도 확인할 것은 있다”
이 물건은 권리순위만 보면 후순위 권리가 정리되는 안전형 구조입니다. 하지만 도시형생활주택이라는 특성과 다수 점유 신고, 임차권등기 존재 때문에 가격보다 점유 관리가 승부처입니다. 낙찰자가 부담하는 인수금액은 없지만, 실제 인도 가능성과 현황 확인을 마친 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
