한 줄 평 임차권등기 8천만원은 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 2021년 근저당이 말소기준권리이고 이후 설정된 권리들은 매각으로 정리됩니다. 다만 이 물건은 도시형생활주택 원룸형으로, 권리보다 환금성과 점유 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
120,000,000원
인수액 0원
임차권 보증금
80,000,000원
매각으로 소멸
핵심지표
점유 확인
보증금 미상 점유자 존재
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 3층 309호, 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 한아리이며, 대전동부새마을금고의 근저당을 원인으로 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정, 토스뱅크 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
특히 을구 2번의 이소망 임차권등기가 눈에 띕니다. 임차보증금은 80,000,000원이지만 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 현황조사상 다수 점유자가 확인되고 보증금 미상 부분이 있어 명도 전 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층309호 도로명: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다
말소기준은 2021.12.02 을구 1번 근저당권입니다. 이소망의 임차권등기는 2025.03.25 설정되어 후순위이며, 낙찰 후 소멸합니다. 따라서 보증금 80,000,000원을 매수인이 추가 부담하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험과 명도 부담 구분
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이소망 | 2021.12.10 | 80,000,000원 | 인수 없음 임차권등기 소멸 |
| 박성인 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
| 기타 현황조사 점유자 | 2021.12.21~2024.12.24 | 미상 | 인수 없음 대항력 없음 |
⚠️ 점유 확인 포인트 보증금 미상 점유자가 다수 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 여부는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하는 구조입니다. 후순위 채권은 대부분 미배당되며, 임차권등기는 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸합니다.
매각대금 배분 (신건 1.20억)
회차별 미배당
유찰 시 매각대금 감소에 따라 후순위 미배당 규모는 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸합니다. 임차권등기 보증금 80,000,000원도 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 권리는 깨끗하지만 실거래 비교 자료가 부족하고, 36세대 규모 도시형생활주택 원룸형입니다. 낙찰 후 환금성·공실 위험을 감안한 가격 판단이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 환금성. 행복한가는 36세대 규모이며 원룸형 도시형생활주택으로 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이소망 임차권등기는 소멸 대상이나 실제 배당·점유 관계는 확인하세요.
- 점유 조사. 다수 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 검토. 신건 최저가 120,000,000원은 권리 안전성만으로 판단하지 말고 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 관리 확인. 관리비 및 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 투자는 다르다”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2021년 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 임차권등기 80,000,000원도 낙찰자가 부담하지 않습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리만이 아닙니다. 행복한 가는 소규모 도시형생활주택 원룸형이고, 실수요층과 환금성을 함께 따져야 합니다. 권리는 안전, 가격과 출구전략은 별도 검토가 필요한 물건입니다.
