58,800,000원
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 5층 509호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 건물은 2021.11.17. 사용승인됐습니다. 소유자는 한아리이며 2021.12.02. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,970,000,000원 근저당이 설정됐고, 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.20. 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.02.28. 토스뱅크 주식회사의 38,513,193원 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 2,533,833,510원입니다. 권리 자체보다 현장에서 반드시 재확인할 부분은 다수의 전입·점유 기록과 실제 호실별 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층 509호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02. 근저당권 · 대전동부새마을금고 · 채권최고액 2,970,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당입니다. 2025.02.20. 경매개시결정과 2025.02.28. 토스뱅크 가압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 전입·점유 기록은 28명입니다. 가장 빠른 전입일도 2021.12.08.로, 말소기준일인 2021.12.02.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 28명 모두 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 우선변제 여부는 확정되지 않은 상태입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | - | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황웅준 | - | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현아 | - | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인희 | - | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜림 | - | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종선 | - | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경주 | - | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은혜 | - | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예진 | - | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현종 | - | 2021.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진섭 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민성준 | - | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박윤수 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명수 | - | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소망 | - | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이단비 | - | 2022.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현성 | - | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현유석 | - | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해인 | - | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예진 | - | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다울 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민정은 | - | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜은 | - | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진성호 | - | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설지원 | - | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손승우 | - | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김강호 | - | 2021.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 이 건물의 경매물건 평균 유찰횟수는 1.4회로 집계돼 현재 사건의 2회 유찰은 그보다 많습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 2,951,171,593원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 2,968,494,073원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 2,980,619,809원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 신청채권자와 다른 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 동일 면적 실거래가 대신 현장 임대·매매가격을 별도로 확인해 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,008,513,193원 중 57,341,600원이 배당되고 2,951,171,593원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근. 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021.11.17. 사용승인됐으며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 8m 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 토지면적 728.6㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 규제. 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 행복한가는 36세대로 집계돼 있으며, 현재 사건은 건물 경매 평균 유찰횟수 1.4회보다 많은 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 기준이며, 이후 권리와 전입자의 순서를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 509호 실제 점유자 특정. 조사기록이 28명에 달하고 대부분 호실이 특정되지 않았습니다. 대상 509호를 누가 실제 점유하는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 504호 기재 확인. 박성인은 보증금 130,000,000원, 전입일 2022.01.17.로 조사됐지만 호실이 504호로 기재돼 있습니다. 509호와 혼동하면 안 됩니다.
- 배당요구 기록 확인. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우는 배당요구 접수일이 확인됩니다. 보증금·확정일자·최우선변제 여부를 원본에서 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 감정가 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 현장 매매·임대가격을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 점유 확인”
등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 28명의 전입일도 모두 말소기준일 이후라 대항력 없음으로 판정됐고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 “인수 0원” 한 줄로 끝내기에는 점유조사가 복잡합니다. 28명 중 보증금이 확인된 박성인은 504호로 기재돼 있고 나머지 다수의 보증금·우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 현재 최저가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 큰 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 입찰 전 핵심은 509호 실제 점유·임차관계의 원본 확인입니다.
