한 줄 평 말소기준권리 이후 가압류·경매·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 행복한 가 308호는 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 김명수의 임차권등기가 있어 실제 점유관계와 명도 상황 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
120,000,000원
인수액 0원
권리 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
점유확인
임차권등기 존재
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 3층 308호는 2021년 11월 17일 사용승인된 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 물건입니다. 소유자는 한아리이며, 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
권리상으로는 깨끗하지만, 현황조사에는 여러 점유자가 기재되어 있습니다. 전입일자가 말소기준권리 이후인 조사자는 대항력 없음으로 확인되며, 김명수는 임차권등기가 있으나 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층308호 |
| 용도 / 전용 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) · 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 갑구의 장영현 가압류, 토스뱅크 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 김명수 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김명수 | 2024.12.24 | 24,800,000원 | 임차권등기 · 대항력 없음 |
| 박성인 | 2022.01.17 | 130,000,000원(현황조사 기재) | 전입일 기준 대항력 없음 |
| 황웅준 외 | 각 조사 전입일 존재 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 |
⚠️ 점유 확인 포인트 박성인의 130,000,000원은 현황조사상 기재된 금액이며, 매각물건명세서·등기 관계와 함께 확인이 필요합니다. 현황조사 점유자별 보증금 정보는 일괄 확정된 임차보증금으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 가압류 · 장영현 | 110,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 시 매각가 하락에 따라 채권 미배당 규모가 증가합니다.
✅ 권리 관점 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 주의 관점 신건 가격에서 권리상 할인 요소는 크지 않습니다. 다만 도시형생활주택 특성상 점유 관계와 실제 인도 가능성을 확인한 뒤 입찰 판단이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 행복한 가 소재이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 공시지가 957,000원/㎡입니다.
- 환금성. 행복한가는 총 36세대 규모이며 2021년 준공 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김명수 임차권등기 내용과 말소 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 여러 점유자가 존재하므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 판단. 조사 기록상 보증금 표시는 개별 자료 확인 없이 일괄 확정하면 안 됩니다.
- 권리 분석. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 없지만 확인은 필요하다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리들이 정리되는 구조라 권리 인수 부담은 없는 편입니다. 다만 행복한 가 308호는 임차권등기와 다수 현황조사 점유 기록이 있어, 권리보다 실제 점유와 인도 가능성이 입찰 판단의 핵심입니다.
