한 줄 평 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 소규모 집합건물이고, 실거래 비교 자료가 없어 가격보다 환금성과 임대수요 확인이 중요한 사건입니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
210,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
임차권등기 소멸 예정
핵심지표
환금성 확인
36세대 원룸형
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 2층204호 기타 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 2021년 11월 17일 사용승인된 5층 건물 내 호수입니다. 말소기준은 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다.
후순위 가압류와 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 접수되어 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 채권최고액 29.7억 대비 매각가는 2.1억으로 채권 초과 구조이며, 매수인은 권리보다 시장성·임대수요를 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차권등기권자 황웅준의 보증금 30,000,000원은 2026년 3월 24일 등기된 후순위 권리입니다. 말소기준권리인 2021년 12월 2일 근저당보다 늦어 낙찰자가 승계하지 않습니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되지만 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 황웅준 | 30,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 임차권등기 후순위 소멸 |
| 박성인 | 130,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 |
✅ 인수 판단 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조가 아닙니다. 확인된 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸 예정이며, 매수인 실질취득은 낙찰가와 동일한 210,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 2.1억)
회차별 미배당
유찰 시에도 인수액은 0원이며, 채권 미배당 규모만 확대됩니다.
⚠️ 가격보다 중요한 점 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 물건입니다. 신건 최저가만 보고 저평가로 판단하기보다, 도시형생활주택 원룸형 수요와 실제 임대 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 상대보호구역 등 토지이용계획이 적용됩니다.
- 환금성. 36세대 규모의 2021년 준공 도시형생활주택으로 신축 장점은 있으나 소규모 원룸형 특성상 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 임차권등기 관련 서류는 원본 확인이 필요합니다.
- 시장성 확인. 동일 물건군 실거래·임대료·공실 여부를 확인한 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 여러 점유자가 있어 실제 사용 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”
이 사건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 경매의 승부는 권리만으로 끝나지 않습니다. 행복한 가 204호는 도시형생활주택 원룸형 물건으로, 신건 가격에서 수익성과 환금성을 검증하는 과정이 필요합니다. 권리는 안전, 가격과 시장성은 확인 대상인 사건입니다.
