58,800,000원
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 5층 501호로, 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 120,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,970,000,000원입니다. 이후 2025.02.20 임의경매개시결정과 2025.02.28 토스뱅크 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
특히 임차관계는 숫자만 보고 단순화하면 안 됩니다. 현황조사에 기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.12.02보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 박성인을 제외한 다수의 보증금이 미상이고 확정일자·우선변제 여부 역시 확인되지 않았으므로, 이는 매수인 인수 문제와 별개로 배당·점유 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층 501호 · 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2021.11.17 · 36세대 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,970,000,000원이고 공동담보목록 제2021-491호가 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 토스뱅크 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인할 항목은 많다
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 미상 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 미상 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 미상 | 2024.12.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 미상 | 2022.01.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 미상 | 2022.03.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 미상 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 미상 | 2022.04.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 미상 | 2021.12.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 보류
현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 그러나 본건 전용 24.3469㎡와 일치하는 비교 거래가 확인되지 않고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “현재 시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 58,800,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 · 감정가 24% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.4회 |
| 비교 면적 | 24.3469㎡ · 일치하는 거래 비교 확인 안 됨 |
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 3,008,513,193원, 배당액은 57,341,600원이며 미배당액은 2,951,171,593원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 2,951,171,593원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 2,968,494,073원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 2,980,619,809원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 2021.11.17 사용승인되었습니다. 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 토지면적 728.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 본건 전용 24.3469㎡와 일치하는 거래 비교가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 환금성이나 시세 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당과 이후 권리의 소멸관계를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 전입자 점유 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유 호실과 임대차관계를 현황조사·매각물건명세서와 대조하세요.
- 박성인 호실 확인. 보증금 130,000,000원이 기재된 박성인의 점유 부분은 504호이므로 본건 501호와의 관련성을 반드시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 보증금이 미상인 전입자가 많고 우선변제 여부도 확인되지 않은 상태이므로 최우선변제 가능성과 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 본건 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 인근 유사 원룸형 연립주택의 실제 거래가격을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 등기상 권리는 소멸하며, 확인된 전입자들도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력 있는 임차인 인수는 없습니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않고, 다수 전입자의 보증금·우선변제 관계와 504호로 기재된 박성인의 점유관계도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 시세 검증 전 보류, 점유·배당은 추가 확인입니다.
