한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하여 매수인 인수 권리는 없습니다. 다만 도시형생활주택으로 이용 중이며 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 일부 보증금 미상 자료가 있어 낙찰 전 점유 관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 예상
120,000,000원
인수액 0원
말소기준권리
2021.12.02
대전동부새마을금고 근저당
핵심지표
점유 확인
보증금 미상 자료 존재
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 4층 409호는 2021년 사용승인된 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 물건입니다. 소유자는 한아리 씨이며, 말소기준은 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 단순합니다. 그러나 도시형생활주택 경매에서 중요한 것은 점유와 환금성입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았지만, 현황조사상 다수 점유자가 있고 일부 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 이용 |
| 전용면적 | 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,970,000,000원이며, 이후 설정된 임의경매개시결정과 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석
⚠️ 점유 확인 필요 현황조사상 여러 점유자가 확인됩니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인되며 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다만 일부 보증금 미상 자료가 있어 실제 점유 형태와 명도 협의 여부는 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박성인(504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
박성인 점유자의 보증금 130,000,000원도 전입일이 말소기준권리 이후이므로 매수인에게 인수되는 대항력 보증금으로 보기는 어렵습니다. 다만 실제 호수·점유 관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 1.2억)
회차별 미배당
유찰 시에도 채권 미배당 규모가 매우 크게 유지됩니다.
✅ 권리 관점 대항력 있는 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸되어 실질취득가는 낙찰가와 같습니다.
⛔ 주의 관점 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 소형 도시형생활주택입니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기보다 임대수요·공실·점유 상태를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021년 11월 17일 사용승인되었습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 환금성. 행복한가 36세대 규모로 대단지 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현황조사 점유자와 실제 점유 호수를 반드시 확인하세요.
- 보증금 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 부족하므로 신건 가격만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 명도 준비. 인수 권리는 없지만 실제 점유자와의 인도 협의는 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 점유와 환금성을 봐야 한다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 법률상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 도시형생활주택 경매에서는 권리보다 실제 점유와 거래 가능성이 중요합니다. 보증금 미상 점유자가 있고 실거래 비교 자료가 부족한 만큼, 권리는 합격, 확인 절차는 필수인 물건입니다.
