한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 도시형생활주택 특성상 현황조사상 점유자가 다수이고, 일부 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 임대차 관계 재확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
127,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
127,000,000원
인수 권리 0원
인수 위험
0원
말소기준 이후 권리 소멸
핵심지표
점유 확인
임대차 미상 존재
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 5층505호, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 핵심은 단순합니다. 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 임의경매개시결정과 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 가격보다 점유와 임대차 확인이 중요합니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 전입일은 확인되지만 보증금이 확인되지 않은 사례가 다수입니다. 현재 확인된 임차인들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02 을구 1번 근저당권입니다. 2025.02.20 임의경매개시결정, 2025.02.28 토스뱅크 가압류는 모두 후순위로 매각 후 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 조사 — 대항력 없음, 다만 보증금 확인 필요
⚠️ 점유 확인 포인트 현황조사상 다수 점유자가 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리 이후로 조사되어 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자가 있어 매각물건명세서와 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박성인(504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
| 진성호 | 2022.01.24 | 미상 | 대항력 없음 |
확인된 조사자 전원이 대항력 없음으로 판단되며, 보증금이 확인되지 않은 점유자는 낙찰 전 반드시 임대차 관계를 확인해야 합니다. 보증금이 등기상 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 124,422,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 부담
유찰 시에도 채권 미배당 규모는 감소하지 않는 구조입니다.
✅ 권리 관점 근저당 이후 발생한 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수 권리는 0원입니다.
⛔ 주의 관점 도시형생활주택은 개별 점유 확인이 중요합니다. 보증금 미상 점유자가 있어 서류 확인 없이 가격만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 용도. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 공부와 차이는 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모의 소형 주거시설로 아파트 대비 거래 비교 자료가 부족해 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 계약관계를 확인하세요.
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 현황 점유는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없어 감정가만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.
- 명도 계획. 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 확인할 것이 남았다”
이 사건은 등기 구조만 보면 깔끔합니다. 2021년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 낙찰자 인수 권리는 없습니다. 하지만 도시형생활주택 특성상 다수 점유자가 있고, 보증금 미상 임대차가 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수가 아니라 점유와 임대차 확인입니다. 권리는 합격, 입찰 전 확인은 필수입니다.
