대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 4층 407호입니다. 감정상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 건물은 2021.11.17 사용승인됐습니다. 소유자는 한아리이며 2021.12.02 소유권보존과 함께 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,970,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 2025.02.20 대전동부새마을금고가 임의경매를 신청했고, 2025.02.28 토스뱅크 주식회사의 38,513,193원 가압류가 붙었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 구조만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기보다 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층 407호 · 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,970,000,000원 · 공동담보목록 제2021-491호 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.12.02 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당입니다. 2025.02.20 경매개시결정과 2025.02.28 토스뱅크 가압류는 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
현황조사에 나타난 명단은 28명입니다. 모두 전입일이 말소기준인 2021.12.02보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 대부분 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 미상 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 미상 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 미상 | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 미상 | 2022.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 미상 | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 미상 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 미상 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 미상 | 2021.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 검증 자료가 없다
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 41,160,000원, 4회 유찰 시 28,812,000원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 단지 통계에는 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%가 기록돼 있고 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 할인율 자체보다 실제 거래 가능한 가격과 임대·점유 상태를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 3,008,513,193원 중 예상배당은 57,341,600원이고 미배당은 2,951,171,593원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근. 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 2021.11.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 세장형 평지이며 남동측 폭 8m 미만 도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 통계. 행복한 가는 36세대이며 경매 통계상 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%로 기록돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 407호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단의 점유 부분이 대부분 특정되지 않았습니다. 현장 확인과 매각물건명세서 대조가 우선입니다.
- 보증금·최우선변제 확인. 보증금이 대부분 미상이라 배당표의 실제 순서는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 박성인 기록 구분. 박성인은 504호·보증금 130,000,000원으로 기록돼 있어 본건 407호와 동일 점유로 취급하면 안 됩니다.
- 시세 직접 조사. 현재 확인된 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있으므로 원본 등기와 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 최저가 58,800,000원, 3회 유찰 시 41,160,000원, 4회 유찰 시 28,812,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 점유와 시세가 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 58,800,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 계산상 인수액도 0원이라 구조는 단순합니다. 그러나 현황조사에는 28명의 명단이 있고 대부분 보증금과 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 더구나 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 “권리상 인수 0, 하지만 가격과 점유는 확인 전”입니다. 감정가의 49%라는 할인율을 매력으로 먼저 해석하기보다, 407호의 실제 점유관계와 보증금, 실거래 가능한 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
