한 줄 평 말소기준권리 이후 전입한 점유자들로 매수인 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아닌 도시형생활주택 원룸형으로, 여러 점유자의 보증금 확인과 향후 환금성 검토가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
120,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
대항력 없음
핵심지표
점유확인
보증금 미상
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 2층207호는 2021년 사용승인된 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 한아리이며, 2021년 12월 대전동부새마을금고 근저당권이 설정된 뒤 2025년 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2021.12.02 설정된 근저당권이며, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
중요한 부분은 임차인입니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 법률상 인수 보증금은 없지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 명도 전 실제 관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) · 연립주택 이용 |
| 전용면적 | 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 후순위 권리인 을구 2번 근저당권과 갑구 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 점유 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박성인 (504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 윤종선 외 확인 점유자 | 2024년 이후 포함 | 미상 | 대항력 없음 |
⚠️ 점유 리스크 대항력은 없지만 보증금 미상 점유자가 존재합니다. 매수인은 보증금 인수 대상은 아니나, 실제 점유관계와 명도 가능성은 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 1.2억)
회차별 미배당 규모
유찰 시 매각가는 내려가지만 채권 미배당 규모는 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 아파트처럼 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않는 도시형생활주택입니다. 신건 가격 자체보다 임대수요·점유관계·환금성을 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021년 11월 17일 사용승인, 엘리베이터·난방시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 36세대 규모 도시형생활주택으로 대단지 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상 점유자가 있어 현황 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 동일 유형 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 명도 계획. 소유자 및 점유자 관계 확인 후 인도 절차를 준비해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 있다”
이 물건은 권리관계만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후의 점유자는 대항력이 없어 매수인 인수 위험은 없습니다. 다만 행복한가는 일반 아파트가 아닌 도시형생활주택이며, 보증금 미상 점유와 제한적인 환금성이 남아 있습니다. 권리는 안전, 가격과 점유 확인이 승부처인 물건입니다.
