한 줄 평 말소기준권리인 2021년 대전동부새마을금고 근저당 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 다만 도시형생활주택 특성상 여러 점유자가 확인되고, 보증금 미상 점유자 1건이 있어 현황 확인이 핵심입니다. 인수금액은 확인 가능한 권리 기준 0원이지만, 보수적인 접근이 필요합니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 예상
120,000,000원
인수권리 확인 필요
인수 위험
0원
확인권리 기준
핵심지표
임대차 확인
보증금 미상 1건
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 2층209호, 전용면적 24.3469㎡ 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 한아리이며, 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정과 토스뱅크 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층209호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(연립주택) · 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.12.28 설정된 추가 근저당권, 2025.02.20 경매개시결정, 2025.02.28 토스뱅크 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 점유자와 미상 보증금 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박성인 (504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
| 종선주거 | 미상 | 25,000,000원 | 대항력 판정 불가 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 윤종선 | 2024.08.14 | 미상 | 대항력 없음 |
⚠️ 임대차 핵심 확인된 점유자 중 말소기준권리 이후 전입자는 대항력이 없습니다. 다만 종선주거는 전입일이 확인되지 않고 보증금 25,000,000원이 기재되어 있어 대항력 여부 확인 전에는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 대전동부새마을금고 근저당권 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 추가 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 토스뱅크 가압류 | 38,513,193원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 시에도 채권 미배당 규모는 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 대항력 있는 임차인은 없습니다.
⛔ 주의 관점 신건 최저가가 감정가와 동일한 120,000,000원입니다. 도시형생활주택은 점유·임대차 확인이 중요하며, 보증금 미상 점유자의 전입일과 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근, 단독주택·다세대·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 시설. 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며 엘리베이터·난방시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 행복한가는 36세대 규모로 개별 호수 거래 데이터가 확인되지 않아 유동성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 확인. 종선주거 보증금 25,000,000원의 전입일 확인이 필요합니다.
- 명도 확인. 다수 점유자가 확인되므로 실제 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 120,000,000원에서 바로 응찰하기보다 동일 물건 유형의 거래성과 환금성을 검토해야 합니다.
- 배당 확인. 근저당 채권최고액이 매각가를 크게 초과해 후순위 채권자는 미배당 가능성이 높습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 점유가 변수다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 도시형생활주택 특성상 여러 점유자가 확인되고, 보증금 미상 점유자가 있어 등기만 보고 안전하다고 판단하기는 어렵습니다. 권리는 소멸 구조, 입찰 판단은 점유 확인부터가 핵심입니다.
