한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 점유자가 다수이고 일부 보증금 정보가 확인되지 않은 상태이므로, 권리보다 실제 점유관계 확인이 중요합니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원
신건(0회 유찰)
청구금액
2,533,833,510원
신청채권자 청구
배당 미배당
2,882,253,193원
채권 부족 예상
매수인 인수
0원
배당 기준상 인수 없음
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 2층206호 도시형생활주택 물건입니다. 등기상 핵심은 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 현황조사상 여러 점유자가 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리 이후인 점유자는 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 일부 보증금 정보가 확인되지 않은 만큼 실제 임대차 관계와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층206호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 이용 중 |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024년 가압류, 2025년 경매개시결정 및 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리상 매수인이 직접 인수하는 금액은 없습니다.
② 점유·임차 분석 — 대항력 없는 점유자 중심, 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음(말소기준 이후 전입) |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 대항력 없음 · 배당요구 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | 대항력 없음(말소기준 이후 전입) |
| 김인희 | 2021.12.24 | 미상 | 대항력 없음(말소기준 이후 전입) |
| 박성인 (504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 대항력 없음(말소기준 이후 전입) |
| 기타 확인 점유자 | 다수 | 미상 | 개별 임대차 확인 필요 |
⚠️ 점유 확인 포인트 전입일 기준으로 대항력은 없는 구조이나, 보증금 미상 점유자가 존재합니다. 매수 전 실제 임대차계약·점유 형태 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 대전동부새마을금고 근저당 | 2,970,000,000원 | 206,260,000원 |
| 안예현 가압류 | 80,000,000원 | 0원 |
| 토스뱅크 주식회사 가압류 | 38,513,193원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 신건 최저가는 210,000,000원입니다. 권리는 정리되지만 다수 점유자와 보증금 미상 부분이 있어 가격 판단과 함께 명도 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접함, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 환금성. 행복한 가는 36세대 규모이며 2021년 준공 도시형생활주택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 실제 임대차와 인도 가능성을 확인하세요.
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
- 가격 검토. 신건 210,000,000원 기준으로 주변 거래성과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
- 관리 확인. 관리비 체납 여부 등 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도 점유는 확인해야 한다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 하지만 도시형생활주택 특성상 여러 점유자가 확인되고, 일부 보증금 정보가 확인되지 않았습니다. 따라서 인수금액은 0원이지만 점유·명도 리스크까지 0이라고 볼 수는 없습니다. 최종 판단은 가격과 현장 확인을 함께 놓고 결정해야 합니다.
