대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 4층 403호입니다. 감정평가상 용도는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 2021년 11월 17일 사용승인된 5층 건물입니다. 이번 회차 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가 116,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 2,970,000,000원이고 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 240,000,000원 근저당과 2024년 강제경매개시결정, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층 403호 도로명: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2021.11.17 |
| 세대수 | 36세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액은 2,970,000,000원이며, 2023.12.28. 추가로 240,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 2024.09.19. 강제경매개시결정과 2025.02.20. 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 확인 포인트는 28명
현황상 확인되는 전입자는 28명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.12.02.보다 늦어, 기재된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 박성인 130,000,000원을 제외하면 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인되는 사람은 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우 등 6명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 미상 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 미상 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 미상 | 2024.12.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 미상 | 2022.01.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 미상 | 2022.03.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 미상 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 미상 | 2022.04.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 미상 | 2021.12.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 분류된 인원은 28명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 대항력 판정은 모두 말소기준일 이후 전입을 근거로 ‘없음’으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 아니다
현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가 116,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 가격 메리트 판단에 필요한 동일 면적 최근 실거래 평균·최신 거래 가격은 확인되지 않습니다.
시세 참고 면적은 24.3469㎡로 표시돼 있으나 본건과의 면적 일치 판정은 아니므로, 이번 분석에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론이나 가격 가점을 주지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 후순위 근저당 · 대전동부새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권 합계 3,210,000,000원 중 예상배당은 55,416,880원이고, 예상 미배당은 3,154,583,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 가정상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정네거리 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 957,000원/㎡, 토지면적은 728.6㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 특정. 28명의 전입내역 중 대부분은 호수가 특정되지 않았습니다. 본건 403호의 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 박성인 504호 표기 확인. 보증금 130,000,000원이 기재된 박성인은 점유부분이 504호로 표시돼 본건과 다릅니다. 호수와 계약대상을 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 6명 확인. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우의 배당요구 사실과 임대차계약서를 대조하세요.
- 최우선변제 가능액 확인. 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 보증금이 확인되는 경우 실제 배당순위와 금액이 바뀔 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 24㎡대 원룸형 연립주택의 최근 실거래·현재 매물과 직접 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 403호의 실제 점유
이 사건은 등기만 보면 구조가 선명합니다. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 28명의 전입도 모두 그 이후여서 대항력은 없고, 현재 가정의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 전입자가 많고 대부분 호수·보증금이 특정되지 않았다는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 특히 감정평가상 임대차관계도 미상이며, 130,000,000원 보증금이 확인되는 박성인은 504호로 표시돼 본건 403호와 구분됩니다. 최저가 56,840,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 기준 없이 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 판단의 승부처는 실제 점유자 확인과 현 시세 검증입니다.
