대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 5층 503호입니다. 감정평가상 건물은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되고 있으며 2021.11.17 사용승인된 5층 건물입니다. 등기상 소유자는 한아리이고, 2021.12.02 대전동부새마을금고가 채권최고액 2,970,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.

현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계의 정확한 확인이 필요합니다. 조사상 여러 명의 전입·점유 관계가 나타나고, 대부분은 말소기준일 뒤에 전입했지만 한 명은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 인수가 0원이라고 해서 현 단계에서 명도·임차인 리스크까지 0이라고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유 확인은 별개

말소기준은 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.01.26 안예현의 주택임차권, 2024.02.29 안예현 가압류, 2025.02.20 임의경매개시결정, 2025.02.28 토스뱅크 가압류가 순차적으로 들어왔고 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 관계 — 29명은 후순위, 1명은 대항력 가능·미상

조사상 점유·임차 관계인은 30명입니다. 전입일이 확인되는 29명은 모두 2021.12.02 말소기준 이후에 전입해 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자는 전입일·보증금·확정일자를 확인할 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 이 한 명은 원본 확인 전까지 매수인 승계 가능성을 닫아둘 수 없습니다.

박성인의 점유 부분은 504호로 기재되어 대상 503호와 호수가 다릅니다. 안예현의 임차권등기에는 임차보증금 110,000,000원 중 미반환금액 80,000,000원이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 관계인은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다

현재 최저가 58,800,000원은 감정가 120,000,000원의 49%이고 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 행복한 가의 확인 가능한 실거래가가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 반값이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.

단지는 36세대이며 2021.11.17 사용승인됐습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회인데, 이 사건은 이미 2회 유찰되었습니다. 감정가 할인율 자체보다 실제 거래 가능 가격과 점유·명도 불확실성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 3,088,513,193원 중 채권자 배당액은 57,341,600원, 미배당액은 3,031,171,593원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 산정 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트형 물건으로 가정해 평가하면 안 됩니다.
• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 2021.11.17 사용승인됐습니다. 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 36세대 도시형생활주택이고 현재 사건은 2회 유찰됐습니다. 확인 가능한 실거래 기준점이 없어 실제 매도 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 최우선 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자의 실제 성명, 전입일, 보증금, 점유 범위를 원본에서 대조해야 합니다. 이 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 안예현 권리관계 확인. 안예현은 80,000,000원의 임차권등기와 80,000,000원의 가압류가 함께 존재합니다. 임대차계약과 채권관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 504호 기재 분리. 박성인은 점유 부분이 504호로 기재되어 대상 503호와 다릅니다. 실제 대상호 점유관계에 포함되는지 분리 확인이 필요합니다.
• 다수 전입자의 실제 점유 확인. 전입일이 후순위라고 해도 현재 누가 503호를 점유하는지는 명도 난도와 직결됩니다.
• 가격은 실거래 확인 후. 최저가 58,800,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 할인이라고 보지 말고, 인근 동일 용도·규모 실거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 배당 부족은 인수와 구별. 현재 채권 미배당액은 3,031,171,593원으로 크지만 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 승계를 뜻하지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 확인과 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “반값 감정가”보다 먼저 볼 것은 미상 점유자다

이 사건의 등기 골격만 보면 말소기준은 명확합니다. 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당 이후의 임차권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인된 29명도 모두 기준권리 이후 전입입니다. 그래서 현재 배당 계산은 매수인 인수를 0원으로 잡습니다.

하지만 주거 점유자 한 명의 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 상태에서 “인수 0원, 최저가 5,880만원이니 안전하고 싸다”고 결론내리면 분석이 앞서갑니다. 확인 가능한 실거래도 없어 감정가 대비 49%라는 할인율을 시장 할인율로 바꿔 읽을 근거가 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 가격은 아직 미확정. 이 물건은 입찰가를 계산하기 전에 미상 점유자의 대항력 가능성과 실제 503호 점유관계를 먼저 닫아야 하는 사건입니다.