102,900,000원
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 4층 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 건물은 2021.11.17. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 말소기준은 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당으로 채권최고액이 2,970,000,000원이며 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있습니다.
그 뒤 안예현의 80,000,000원 가압류, 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정, 토스뱅크 주식회사의 38,513,193원 가압류, 최현성의 85,000,000원 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 법원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층 404호 · 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 2021.11.17. 사용승인 · 엘리베이터·난방시설 |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 2,970,000,000원으로 감정가 210,000,000원을 크게 웃돌며, 공동담보목록 제2021-491호가 설정돼 있습니다. 현재 회차 매각대금 102,900,000원을 가정하면 집행비용 2,240,600원을 제외한 100,659,400원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 권리에는 배당재원이 남지 않는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인량이 많다
현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 전입·점유 관련 인명은 28명입니다. 이들 전입일은 모두 2021.12.02. 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 다수의 보증금이 확인되지 않았고, 각 인물이 실제로 404호를 점유하는지 여부는 입찰 전 현장과 매각물건명세서에서 구체적으로 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | - | 2024.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | - | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.03.05 배당요구 | 없음 |
| 김현아 | - | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | - | 2021.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | - | 2022.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | - | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.05.07 배당요구 | 없음 |
| 최경주 | - | 2022.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | - | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | - | 2022.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | - | 2021.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | - | 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | - | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | - | 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | - | 2024.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | - | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | - | 2022.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | - | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.05.23 배당요구 | 없음 |
| 이해인 | - | 2021.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | - | 2022.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | - | 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | - | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | - | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.03.13 배당요구 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | - | 2022.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.03.05 배당요구 | 없음 |
| 설지원 | - | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | - | 2022.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.02.28 배당요구 | 없음 |
| 김강호 | - | 2021.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 건물 전부 | 2021.12.23 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 · 확정 2021.12.09 · 2025.04.08 배당요구 | 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
감정가는 210,000,000원이고 현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 72,030,000원, 4회 유찰 시 50,421,000원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 36세대 규모의 ‘행복한가’이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 2회 유찰은 이미 그 평균을 넘어선 상태입니다. 따라서 현재 회차의 투자성 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 매매가격과 임대수익, 404호의 실점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 안예현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,088,513,193원 중 현재 회차 예상배당은 100,659,400원이며, 미배당액은 2,987,853,793원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.11.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로변에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 대체로 세장형 평지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 728.6㎡, 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 행복한가는 36세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유자 특정. 전입·점유 관련 인명이 28명으로 많습니다. 현장 방문과 매각물건명세서로 현재 404호에 누가 점유 중인지 먼저 확인해야 합니다.
- 최현성 임차권 확인. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2021.12.09., 주민등록 2021.12.23.이지만 말소기준권리 2021.12.02.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 504호 기록 분리. 박성인의 보증금 130,000,000원 기록은 범위가 504호로 명시돼 있으므로 404호 인수액에 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 매매가격과 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 예상매각가에서는 근저당에도 2,869,340,600원이 남아 후순위 채권에 배당재원이 없습니다.
- 공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있으므로 공동담보물의 변동과 채권 잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실무 난도는 등기만큼 단순하지 않습니다. 현황조사상 전입·점유 관련 인명이 28명이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이며, 최현성의 85,000,000원 임차권등기와 대상 호수가 다른 박성인의 130,000,000원 기록도 함께 존재합니다. 모두 대항력 없음으로 판정돼도 누가 실제로 404호를 점유하는지 확인하는 명도 사전조사는 필수입니다.
가격은 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰돼 102,900,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시세 할인율은 다릅니다. 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증, 점유관계는 정밀 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
