대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 5층 508호입니다. 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 건물은 2021년 11월 17일 사용승인됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 날짜는 2021.12.02입니다. 대전동부새마을금고가 채권최고액 2,970,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 장동욱의 전세권 80,000,000원, 경매개시결정, 토스뱅크 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신청채권자의 청구금액은 2,533,833,510원입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있어, 2,970,000,000원은 이 호실 감정가와 단순 비교해 해석할 금액이 아닙니다. 현재 회차 매각가 58,800,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 57,341,600원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 전세권과 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층 508호 · 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 · 도시형생활주택-원룸형 |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 말소기준 | 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,970,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권·가압류는 소멸
말소기준권리 뒤인 2023.12.22 장동욱 명의의 전세권이 설정돼 있습니다. 전세금은 80,000,000원, 범위는 주거용 전부이고 존속기간은 2023년 12월 22일부터 2024년 12월 21일까지로 기재돼 있습니다. 이 전세권은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며, 현재 매각가를 전제로 한 배당표에서는 배당액도 0원입니다.
임차인·점유 조사 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 2021.12.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2022.01.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 2022.01.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 2022.02.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 2022.02.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 2021.12.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 2021.12.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 2022.02.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 2021.12.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 2024.12.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 2021.12.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 2022.01.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2021.12.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 2021.12.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 2022.03.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 2021.12.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 2022.04.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 2022.01.17 · 504호 | 130,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 2022.04.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 2021.12.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우는 문건접수상 배당요구가 확인됩니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘할인율’이지 ‘시세 대비 저가율’이 아니다
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 41,160,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 28,812,000원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 현재 비교 가능한 동일 면적 실거래 가격을 근거로 58,800,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 51% 내려왔다는 사실과 시장가 대비 51% 저렴하다는 말은 전혀 다릅니다. 따라서 현재 회차 가격 자체를 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 전세권 · 장동욱 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 3,088,513,193원, 채권자 배당 합계는 57,341,600원, 미배당은 3,031,171,593원입니다. 이 가운데 근저당권은 공동담보가 기재된 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다. 후순위 전세권과 가압류의 미배당이 크더라도 두 권리는 말소기준 이후 권리로 분류돼 있고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정네거리 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2021.11.17입니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로변에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 728.6㎡, 공시지가 957,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 508호 실제 점유자 특정. 현황조사상 전입자가 28명이고 상당수는 호실 표시가 없습니다. 매각물건명세서·전입세대·현장 확인으로 508호 점유자를 특정해야 합니다.
- 504호 박성인 기록 분리. 보증금 130,000,000원 기록은 504호로 표시돼 있습니다. 508호 보증금으로 합산하지 마세요.
- 배당요구 6명 확인. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우의 문건접수가 확인됩니다. 508호와의 관련성과 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 장동욱 전세권 확인. 전세금 80,000,000원의 전세권이 등기돼 있으나 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서에서 소멸 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 메리트 별도 검증. 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론내리지 말고 동일 면적·유사 호실 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당권 채권최고액 2,970,000,000원에는 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다”보다 “누가 508호에 있는가”가 먼저
이 물건은 등기 순서만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 장동욱 전세권 80,000,000원과 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.
하지만 실전 난도는 낮지 않습니다. 현황조사상 28명의 전입 기록이 함께 잡혀 있고, 대부분 보증금·확정일자·호실이 특정되지 않았습니다. 이들 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 점유자 특정과 명도 난도는 별개의 문제입니다. 특히 504호 박성인 보증금 130,000,000원을 508호 위험으로 잘못 합산해서도 안 되고, 반대로 호실 미표시 전입자를 모두 무관하다고 넘겨서도 안 됩니다.
가격도 같은 원칙입니다. 현재 최저가는 58,800,000원, 감정가의 49%지만 이를 곧바로 ‘시세 반값’이라고 부를 근거는 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유관계는 확인 필요, 시세 판단은 보류. 이 세 문장이 대전 괴정동 행복한 가 508호의 핵심입니다.
