대전지방법원 2025타경1221. 대상은 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 4층 408호입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 건물은 2021.11.17. 사용승인됐습니다. 감정가 120,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 외형상 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 다수의 임차·전입 관계와 말소기준일의 선후관계를 정확히 보는 것이 핵심입니다.
말소기준권리는 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,970,000,000원이고 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.20. 임의경매개시결정, 2025.02.28. 토스뱅크 가압류, 2025.08.11. 김다울의 주택임차권등기가 순서대로 들어왔고 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층408호 · 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 이용상태 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,533,833,510원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02. 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,970,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 행복한가 · 36세대 · 2021.11.17. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.12.02. 근저당
말소기준은 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정과 토스뱅크 가압류는 그 이후이고, 김다울의 임차권등기도 2025.08.11. 접수돼 등기 순위상 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인이 승계할 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·전입 관계 — 28명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기 등에 나타난 관계인은 모두 합쳐 28명입니다. 제공된 판정상 전입일이 2021.12.02. 말소기준보다 뒤여서 모두 대항력 없음입니다. 보증금이 확인된 사람은 김다울 110,000,000원과 박성인 130,000,000원이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않은 상태로 두는 것이 안전합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 2021.12.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2022.01.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 2022.02.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 2021.12.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 2022.02.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 2024.12.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 2022.01.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 2022.03.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 2022.04.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 2022.01.17 | 130,000,000원 · 504호 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 2022.04.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 2021.12.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 2021.12.08 | 110,000,000원 · 건물 전부 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 3,008,513,193원 중 57,341,600원이 배당되고 미배당액은 2,951,171,593원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 2,951,171,593원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 2,968,494,073원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 2,980,619,809원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각대금과 채권 배당액은 줄지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 신청채권자 청구액이 2,533,833,510원에 이르고 말소기준 근저당 채권최고액도 2,970,000,000원인 만큼, 낮은 매각가가 곧 채권관계의 완전한 해소를 뜻하는 것은 아니며 매수인에게 승계되는지 여부와 채권자의 미배당 여부는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근. 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 728.6㎡, 공시지가 957,000원/㎡, 지목 대, 평지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하거나 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021.11.17. 사용승인됐으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 행복한가는 36세대이며 경매 평균 유찰횟수는 1.4회입니다. 최근 낙찰금액과 실거래 비교값은 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 조사된 관계인이 28명이고 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최종 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 김다울 날짜 확인. 점유개시 2021.11.13., 주민등록·확정일자 2021.12.08., 말소기준 2021.12.02.의 선후관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 박성인 호수 확인. 보증금 130,000,000원으로 조사됐으나 부분이 504호로 기재돼 대상 408호와 일치하지 않습니다.
- 배당요구 관계. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우·김다울의 배당요구 접수 사실과 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 최우선변제·당해세. 현재 배당 계산에 반영되지 않은 항목이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 직전 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 선명합니다. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 58,800,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 조사된 임차·전입 관계가 28명이고 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 한 명은 504호로 표시돼 대상 408호와 호수도 다릅니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 임차관계와 가격 검증 부담은 큰 물건”입니다. 낮아진 최저가보다 먼저 관계인별 날짜와 호수, 배당요구, 실제 점유를 확인하는 것이 우선입니다.
