한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2024년 설정된 주택임차권 130,000,000원과 다수 점유 신고가 있어, 인수 위험보다 임차관계 확인과 명도 가능성을 중심으로 봐야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
192,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
192,000,000원
인수액 0원
임차권등기
130,000,000원
김민탁 · 506호
핵심지표
말소기준 2021.12.02
이후 권리 소멸
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 5층506호는 2021년 11월 사용승인된 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 한아리이며, 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주의할 부분은 임차권입니다. 김민탁의 주택임차권은 2024년 7월 11일 등기되었고 임차보증금은 130,000,000원입니다. 다만 말소기준권리 이후 설정된 권리이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 대신 실제 점유 및 인도 과정은 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층506호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(연립주택-원룸형) · 전용 38.7734㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 갑구의 안예현 가압류, 토스뱅크 주식회사 가압류, 임의경매개시결정 및 을구 임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸합니다.
② 임차 관계 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 김민탁 | 130,000,000원 | 없음 | 임차권등기 · 매각 소멸 |
| 박성인(504호) | 130,000,000원 | 없음 | 506호와 별도 점유 확인 필요 |
| 현황조사 점유자 | 미상 | 없음 | 전입일 기준 말소기준 이후 |
⚠️ 임차권 포인트 김민탁 임차권은 보증금 130,000,000원이 기재되어 있으나 말소기준권리 이후입니다. 따라서 매수인이 직접 부담하는 인수금은 0원입니다. 다만 점유자의 실제 퇴거 협의와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 안예현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
거액의 채권최고액 대비 매각대금이 부족하여 근저당권도 전액 충당되지 않습니다. 낙찰자는 채권 미회수 문제를 부담하지 않고, 부족분은 기존 채권자의 영역입니다.
매각대금 배분 (신건 1.92억)
회차별 미배당
유찰 시 매각대금 감소에 따라 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 실제 점유자가 다수 확인되고 보증금 미상 점유도 있어, 낙찰 전 현황조사·매각물건명세서와 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 해당입니다.
- 환금성. 행복한 가는 36세대 규모이며 2021년 준공 신축급이나 실거래 자료는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김민탁 임차권등기는 소멸 대상이지만 실제 배당·점유 관계를 확인하세요.
- 명도 확인. 다수 현황조사 점유자가 있어 인도 과정과 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 신건 가격 적정성은 현장·주변 거래 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원과 명도 부담은 별개”
이 물건은 권리분석상 가장 중요한 기준인 말소기준권리가 명확합니다. 2021년 대전동부새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되어 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 임차권등기 1.3억원과 여러 점유 신고가 있어, 좋은 경매 물건인지 판단하려면 권리뿐 아니라 실제 점유와 명도 가능성까지 봐야 합니다. 권리는 정리되지만, 현장 확인이 필요한 신건입니다.
