한 줄 평 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주택임차권등기 임차인 민성준의 권리관계와 다수 점유 조사 이력이 있어 명도·서류 확인이 중요합니다. 신건 최저가 2.1억은 시세 비교 자료가 없어 가격 메리트보다 권리 구조와 환금성 확인이 우선인 물건입니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
210,000,000원
인수액 0원
임차권등기
150,000,000원
민성준 보증금
핵심 리스크
임차·환금성
신건 판단 필요
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 3층 306호는 감정요항표상 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 한아리이며, 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 임차권등기는 단순한 점유 조사와 구분해야 합니다. 민성준은 2022년 1월 21일 확정일자, 2022년 2월 4일 전입·점유 후 2024년 12월 30일 임차권등기가 이루어졌습니다. 등기상 임차권은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 배당 여부와 명도 과정은 매각 전 서류 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층306호 |
| 물건종류 | 기타 (감정요항표 이용상태: 연립주택(도시형생활주택-원룸형)) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없음
말소기준권리는 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 갑구 소유권보존은 소유권 자체로 매각 대상이 되는 권리이며 소멸 권리로 표시할 수 없습니다. 이후 갑구 가압류 2건, 임의경매개시결정, 을구 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 민성준 | 2022.02.04 | 150,000,000원 | 임차권등기 · 인수 0원(매각소멸) |
| 박성인 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음 |
| 최용호 외 | 각 조사자료 기준 | 미상 | 대항력 없음 |
⚠️ 민성준 임차권 확인 포인트 임차권등기 접수일은 2024.12.30이며, 임대차계약일 2022.01.20·확정일자 2022.01.21·전입 및 점유개시일 2022.02.04가 확인됩니다. 다만 매수인이 보증금을 별도로 인수하는 구조는 아니며, 배당 및 절차 진행 여부 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 대전동부새마을금고 근저당 | 2,970,000,000원 | 206,260,000원 |
| 안예현 가압류 | 80,000,000원 | 0원 |
| 토스뱅크 주식회사 가압류 | 38,513,193원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 시 매각가는 하락하지만 채권 미배당은 확대됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 행복한 가는 36세대 규모이며 최근 매매 자료가 없어 거래 유동성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 민성준 임차권등기는 매각소멸 구조지만 배당·절차 자료를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 확인되어 실제 점유 현황과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 신건 최저가만으로 저평가 판단을 하면 안 됩니다.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음과 좋은 매수는 다르다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차권등기, 다수 점유 조사, 제한적인 환금성 자료 때문에 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 신건 2.1억이 적정한지는 별도의 시장 확인이 필요하며, 핵심은 인수 위험보다 실제 점유와 가격 검증입니다.
