대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 5층 504호입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 2021.11.17. 사용승인된 5층 건물입니다. 등기상 소유자는 한아리이며, 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당 채권최고액 2,970,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 안예현 가압류 80,000,000원, 토스뱅크 주식회사 가압류 38,513,193원, 경매개시결정 및 박성인 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 점유·임차 조사 인원입니다. 현황조사 등에 나타난 인원은 28명이고, 이 가운데 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우·박성인은 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 조사된 전입일은 모두 2021.12.02. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없다고 정리되어 있습니다. 박성인은 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일 2022.01.17., 확정일자 2021.12.30.이고 임차권등기 자체도 2025.03.10. 접수되어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층 504호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 2021.11.17. 사용승인 |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 채권최고액 2,970,000,000원으로 공동담보목록 제2021-491호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.02.29. 안예현 가압류, 2025.02.20. 임의경매개시결정, 2025.02.28. 토스뱅크 주식회사 가압류, 2025.03.10. 박성인 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 28명, 대항력은 모두 없음
현황조사·문건접수·등기부 임차권등기 등에 나타난 인원은 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 조사 인원 역시 28명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2021.12.02. 이후이고, 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 박성인을 제외한 인원의 보증금은 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입·주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024-08-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황웅준 | 2024-03-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025-03-05 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현아 | 2021-12-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인희 | 2021-12-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜림 | 2022-01-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종선 | 2024-08-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025-05-07 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경주 | 2022-01-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은혜 | 2022-02-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예진 | 2022-02-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현종 | 2021-12-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진섭 | 2021-12-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민성준 | 2022-02-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박윤수 | 2021-12-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명수 | 2024-12-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소망 | 2021-12-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이단비 | 2022-01-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현성 | 2021-12-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현유석 | 2023-04-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025-05-23 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해인 | 2021-12-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예진 | 2022-03-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다울 | 2021-12-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민정은 | 2022-04-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜은 | 2022-01-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025-03-13 | 미상 | 해당 없음 |
| 진성호 | 2022-01-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025-03-05 | 미상 | 해당 없음 |
| 설지원 | 2022-04-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손승우 | 2022-01-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025-02-28 | 미상 | 해당 없음 |
| 김강호 | 2021-12-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성인 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022-01-17 | 130,000,000원 | 2021-12-30 | 없음 | 2025-03-10 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 단정하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 192,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 같은 ‘행복한가’의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 다만 이 사건에서 직접 가격을 대조할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 192,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건에서의 가격 가점은 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 안예현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,088,513,193원 중 예상 배당액은 188,512,000원이고, 미배당액은 2,900,001,193원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남동측 8미터 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 957,000원/㎡, 토지면적은 728.6㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. ‘행복한가’는 36세대이며 사용승인일은 2021.11.17.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당과 공동담보목록 제2021-491호를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 28명 점유관계 확인. 주민등록 전입과 실제 점유는 다를 수 있으므로 504호의 실제 거주자·공실 여부·퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 박성인 임차권. 보증금 130,000,000원, 계약일·확정일자 2021.12.30., 점유개시 2022.01.15., 주민등록 2022.01.17. 및 2025.03.10. 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 배당요구자. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우·박성인의 배당요구 내용과 실제 임대차계약서를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 192,000,000원을 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로 인근 원룸형 연립주택의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용 추정과 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
등기 순위만 보면 이 사건은 명확합니다. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 박성인의 130,000,000원 임차권도 후순위라 인수되지 않습니다.
그러나 현장 난도는 별개입니다. 조사된 전입·임차 관련 인원이 28명이고, 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 권리는 소멸해도 실제 점유와 명도는 확인해야 합니다. 동시에 실거래 가격 비교자료가 없어 신건 192,000,000원의 가격 메리트를 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 등기상 인수는 안전, 점유·가격은 확인 후 접근입니다.
