대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 5층 507호입니다. 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 건물은 2021년 11월 17일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 최저가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 표면적인 할인폭은 크지만 이 사건의 핵심은 단순한 가격이 아니라 후순위 권리와 다수 임차관계가 실제로 매수인에게 넘어오는지를 분리해서 보는 데 있습니다.
등기상 말소기준은 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,970,000,000원이고 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.02.20. 임의경매개시결정, 2025.02.28. 토스뱅크 가압류, 2025.12.22. 손승우의 주택임차권등기가 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층 507호 · 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 2021.11.17 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 2,970,000,000원이고, 채무자는 한아리입니다. 이후 경매개시결정과 토스뱅크의 38,513,193원 가압류, 손승우의 110,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 28명, 전입은 모두 기준일 이후
현황조사·문건접수·등기부 등에 나타난 임차관계인은 28명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 각 관계인의 전입일은 모두 2021.12.02. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 모두 없음으로 정리됩니다. 다만 손승우를 제외하면 확정일자가 확인되지 않는 경우가 많고, 상당수는 보증금도 확인되지 않아 점유·명도 실무는 별도로 점검해야 합니다.
| 임차관계인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | — | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | — | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 있음 · 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | — | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | — | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | — | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | — | 2024.08.14 | 미상 | 미상 | 있음 · 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | — | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | — | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | — | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | — | 2021.12.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | — | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | — | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | — | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | — | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | — | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | — | 2022.01.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | — | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | — | 2023.04.25 | 미상 | 미상 | 있음 · 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | — | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | — | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | — | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | — | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | — | 2022.01.12 | 미상 | 미상 | 있음 · 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | — | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 있음 · 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | — | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | — | 2021.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 건물 전부 | 2022.01.18 | 110,000,000원 | 2021.12.10 | 있음 · 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 부족
현재 최저가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건에 대해 가격 비교에 사용할 동일 조건의 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
‘행복한가’는 36세대, 2021.11.17 사용승인 단지이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 0.0%입니다. 이 사건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 가격이 크게 낮아진 사실 자체는 분명하지만, 실제 매수 판단에서는 현장 임대가치와 동일·유사 면적 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상매각가 58,800,000원에서는 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 대전동부새마을금고에 배당되고, 토스뱅크와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 전체 청구액 3,008,513,193원 중 미배당액은 2,951,171,593원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 2,951,171,593원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 2,968,494,073원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 2,980,619,809원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득가가 고정되는 유형과 다릅니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가 58,800,000원과 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근이며 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 957,000원/㎡, 토지면적은 728.6㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 36세대의 도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰은 1.4회입니다. 현재 사건은 2회 유찰 상태이며 시세 비교용 실거래가 없어 환금성·적정가 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 28명 원본 대조. 대항력은 모두 없지만 관계인이 많습니다. 실제 507호 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 504호 박성인 분리 확인. 보증금 130,000,000원 항목의 점유부분이 504호로 적혀 있으므로 대상 507호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 손승우 임차권 확인. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.12.10, 전입 2022.01.18의 후순위 임차권으로 자료상 대항력·인수는 없습니다.
- 감정가 49%에 현혹되지 않기. 비교할 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 별도 검증이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,951,171,593원은 채권자 측 부족액이며 배당 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유·명도 비용 확인. 법률상 인수 여부와 실제 인도 난도는 별개이므로 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 그러나 현장은 단순하지 않다
이 사건을 숫자 하나로 보면 감정가 120,000,000원짜리가 58,800,000원까지 내려온 49% 물건입니다. 권리만 놓고 보면 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·임차권은 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 손승우의 110,000,000원 임차보증금도 대항력 인수형이 아닙니다.
하지만 권리상 인수 0원 = 현장 리스크 0은 아닙니다. 조사된 임차관계인이 28명이고 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 대상은 507호인데 130,000,000원 보증금의 박성인은 504호로 기재돼 있습니다. 여기에 가격을 검증할 실거래 수치도 없습니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 가격은 검증 필요, 점유관계는 반드시 재확인”입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 확인해야 할 사람이 많은 물건입니다.
