대전지방법원 2025타경1221. 괴정네거리 북측 인근의 ‘행복한 가’ 5층 507호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 2021.11.17 사용승인된 5층 건물입니다. 권리의 기준점은 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,970,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있으며, 이 근저당 이후 경매개시결정과 토스뱅크 가압류, 손승우의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 감정가 120,000,000원의 49%인 58,800,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일 조건의 실거래 가격이 제시돼 있지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 0원이라는 장점과 점유관계 확인·가격 검증 과제를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층 507호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 이용상태 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 규모 | 36세대 · 2021.11.17 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2025.02.20. 임의경매개시결정, 2025.02.28. 토스뱅크 주식회사 가압류, 2025.12.22. 손승우의 주택임차권등기는 모두 이보다 뒤에 있으며 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 28명입니다. 모두 전입일이 2021.12.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우는 배당요구 또는 문건접수 기록이 있습니다. 특히 박성인은 점유부분이 504호로 기재돼 있어 본건 507호와의 직접 관련성을 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | - | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황웅준 | - | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 김현아 | - | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김인희 | - | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜림 | - | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤종선 | - | 2024.08.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 최경주 | - | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정은혜 | - | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이예진 | - | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정현종 | - | 2021.12.29 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진섭 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민성준 | - | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박윤수 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김명수 | - | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이소망 | - | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이단비 | - | 2022.01.06 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현성 | - | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현유석 | - | 2023.04.25 | 미상 | 미상 | 2025.05.23 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 이해인 | - | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김예진 | - | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김다울 | - | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민정은 | - | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조혜은 | - | 2022.01.12 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진성호 | - | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 설지원 | - | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김강호 | - | 2021.12.21 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손승우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.18 | 110,000,000원 | 2021.12.10 | 2025.12.22 | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 120,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 41,160,000원(34.3%), 4회 유찰 시 28,812,000원(24.01%)입니다.
그러나 이 사건에서 확인되는 단지 정보에는 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 절반 이하라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 실거래 확인 이후 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 3,008,513,193원 | 2,951,171,593원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 선순위 근저당권에 배당되고, 토스뱅크 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 49% | 57,341,600원 | 2,951,171,593원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 34.3% | 40,019,120원 | 2,968,494,073원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 24.01% | 27,893,384원 | 2,980,619,809원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021.11.17 사용승인됐으며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 8m 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 728.6㎡, 공시지가 957,000원/㎡이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래판단. 36세대 규모의 원룸형 연립주택으로, 현재 가격의 환금성은 실제 동일 조건 거래사례를 확인한 뒤 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 최저가 58,800,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 동일·유사 면적 거래를 먼저 확인하세요.
- 507호 실제 점유자 확인. 현황조사에 28명이 기재돼 있으므로 본건 507호의 실제 점유·사용관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 504호 기재 확인. 박성인은 보증금 130,000,000원, 점유부분 504호로 표시돼 있으므로 본건과의 관계를 구분해 확인하세요.
- 손승우 임차권 확인. 건물 전부, 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.12.10, 주민등록일자 2022.01.18, 임차권등기 2025.12.22 기록을 원본과 대조하세요.
- 배당요구자 확인. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우의 문건 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 근저당권 채권최고액 2,970,000,000원과 공동담보목록 제2021-491호의 범위도 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 경매개시·토스뱅크 가압류·손승우 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현황조사에 28명이 등장하고 다수의 보증금이 확인되지 않으며, 감정평가서도 임대차관계를 미상으로 적고 있습니다. 현재 최저가는 58,800,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 비교할 최근 실거래 수치가 없으므로 ‘반값이니 싸다’는 결론은 금물입니다. 결론은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유관계와 실제 시세를 확인하기 전까지 가격 매력은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
