한 줄 평 말소기준 이후 권리는 모두 소멸해 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 도시형생활주택 특성상 현황조사상 점유자가 많고, 임차권등기·미상 보증금 확인이 핵심입니다. 가격만 보고 접근하기보다 점유 관계 확인 후 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
120,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
후순위 임차권 소멸
핵심지표
임대관계 확인
임차권등기·점유 조사
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 3층 302호, 도시형생활주택(원룸형) 물건입니다. 소유자는 한아리이며, 2021년 12월 대전동부새마을금고의 근저당권이 설정된 뒤 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2021.12.02 근저당권이고, 이후 설정된 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층302호 |
| 용도 / 면적 | 도시형생활주택(원룸형) · 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 임차관계 확인 필요
말소기준권리인 대전동부새마을금고 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기권자인 이예진의 보증금 110,000,000원도 말소기준 이후 설정되어 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다만 실제 점유·명도 과정에서는 임대차 관계 확인이 필요합니다.
② 임차인 및 점유 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 이예진 | 110,000,000원 | 없음 | 임차권등기(2026.02.05), 매각 소멸 |
| 박성인(504호) | 130,000,000원 | 없음 | 전입일 2022.01.17, 해당 호수 별도 확인 |
| 기타 점유자 | 미상 | 없음 | 전입일이 말소기준 이후 |
⚠️ 임차관계 포인트 임차권등기는 존재하지만 말소기준권리 이후입니다. 따라서 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 현황조사상 여러 점유자가 확인되어 실제 인도 과정의 확인 부담은 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 가압류 · 장영현 | 110,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 120,000,000원)
회차별 미배당 규모
유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 소멸하므로 매수인 인수금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 신건 가격 자체보다 중요한 것은 임대관계입니다. 임차권등기와 다수 점유자가 있어 낙찰 전 현황조사서·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 엘리베이터·난방시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 행복한 가는 36세대 규모로, 대단지 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이예진 임차권등기는 인수 대상은 아니지만 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
- 점유 조사. 현황조사상 여러 전입자가 존재하므로 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 120,000,000원으로 유찰 여부와 지역 수요를 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 확인 없음”
이 물건은 권리분석상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 도시형생활주택 특성상 임차권등기와 다수 점유자가 존재해 가격보다 점유와 임대관계 확인이 핵심입니다. 권리는 정리되지만, 낙찰 후 과정까지 고려하는 접근이 필요한 물건입니다.
