한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 행복한 가 도시형생활주택으로 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 일부 보증금은 미상입니다. 권리상 안전과 별개로 점유 확인과 환금성 검토가 필요한 신건입니다.
감정가 / 최저가
127,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
127,000,000원
인수액 0원
배당 부족
2,884,091,193원
채권 부족액
핵심지표
점유 확인
보증금 미상 존재
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 2층205호, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 한아리 씨이며, 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 임의경매와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 해서 모든 검토가 끝나는 물건은 아닙니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 대상 호수의 임대차 관계는 원본 확인이 필요한 상태입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2025.02.20 임의경매개시결정과 2025.02.28 토스뱅크 가압류는 모두 후순위로, 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 0원입니다.
② 점유·임차 검토 — 대항력 확정 판단은 금물
| 점유자 | 전입일 | 대항력 판단 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 없음 | 배당요구 2025.03.05 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 진성호 | 2022.01.24 | 없음 | 배당요구 2025.03.05 |
| 현유석 | 2023.04.25 | 없음 | 배당요구 2025.05.23 |
⚠️ 점유 확인 필요 현황조사상 다수 점유자가 확인되며 일부 점유자는 보증금 정보가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 단정할 수 없으나, 확인된 전입은 말소기준권리 이후입니다. 입찰 전 대상 호수의 실제 점유관계와 명세서 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 124,422,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 1.27억)
회차별 미배당 변화
유찰 시 매각가격 하락에 따라 후순위 미배당 규모가 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⛔ 주의 관점 대상 물건은 도시형생활주택으로 현황조사상 점유자가 다수 확인됩니다. 보증금 미상 점유 관계는 별도 확인해야 하며, 명도 계획을 포함한 입찰 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모 도시형생활주택으로 대단지 아파트 대비 환금성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현황조사상 여러 점유자가 있어 대상 호수 점유관계와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 보증금·확정일자 정보가 없는 경우 대항력을 단정하지 말고 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없어 신건 가격 메리트는 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음과 좋은 매수는 다르다”
이 물건은 권리관계만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 인수금액도 없습니다. 하지만 경매는 권리만 보는 게임이 아닙니다. 도시형생활주택 특성상 점유관계 확인과 환금성 검토가 중요합니다. 권리는 안전하지만, 점유와 가격 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.
