88,900,000원
대전지방법원 2025타경1221. 괴정동 ‘행복한 가’ 3층 305호입니다. 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형), 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 2021.11.17. 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 한아리입니다. 권리분석의 출발점은 2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 2,970,000,000원이고 공동담보목록 제2021-491호가 붙어 있습니다.
그 뒤 2025.02.20. 임의경매개시결정, 2025.02.28. 토스뱅크 가압류 38,513,193원, 2025.12.18. 김진섭 주택임차권 100,000,000원이 이어집니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 2,533,833,510원이며, 현재 회차 88,900,000원 가정 시 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당에도 미치지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층305호 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 물건종류 | 집합건물 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 2021.11.17. 사용승인 |
| 시세 비교 기준 면적 | 25.5772㎡ |
| 소유자 | 한아리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.12.02. 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정과 토스뱅크 가압류, 김진섭의 주택임차권은 모두 그 뒤에 설정·등기됐고 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·전입 관계 — 대항력은 없지만 조사량이 많다
조사된 전입·임차 관계는 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으므로 28명 모두 별도 조사 대상입니다. 다만 모든 전입일이 말소기준 2021.12.02.보다 뒤이고, 각 조사 결과 역시 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 2021.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2022.01.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 2022.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 2021.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 2022.02.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 2024.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 2022.01.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 2022.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 2022.04.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 (504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 2022.04.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 2021.12.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 별지 건물 전부 | 2021.12.08 | 100,000,000원 | 2025.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 실거래 근거는 별개
현재 최저가는 88,900,000원으로 감정가 127,000,000원의 70%입니다. 그러나 ‘행복한가’의 비교 정보상 총 36세대, 사용승인일 2021.11.17., 비교 기준 면적 25.5772㎡까지 확인되지만 대상 면적과 일치하는 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 86,899,800원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,008,513,193원 중 예상배당은 86,899,800원이며 미배당액은 2,921,613,393원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 2,921,613,393원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 2,947,803,334원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 2,966,136,292원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 토지면적 728.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 행복한가는 36세대, 2021.11.17. 사용승인된 소형 도시형생활주택입니다. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아 실제 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진섭 임차권 재확인. 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2021.12.07., 주민등록일·확정일자 2021.12.08., 임차권등기일 2025.12.18.입니다. 말소기준 2021.12.02.보다 후순위라는 점을 원본에서 다시 대조합니다.
- 28명 전입 관계 확인. 대항력은 모두 없지만 보증금과 확정일자가 미상인 조사자가 많으므로 305호의 실제 점유자와 계약관계를 확인합니다.
- 504호 박성인 구분. 박성인의 보증금 130,000,000원은 점유 부분이 504호로 표시돼 있으므로 대상 305호와 혼동하지 않도록 원본 명세서를 확인합니다.
- 명도 확인. 권리상 인수 0원과 실제 점유 이전은 별개의 문제입니다. 현재 305호 점유자를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2021-491호가 있으므로 실제 채권·배당관계를 등기 원본과 배당요구 자료에서 확인합니다.
- 가격 검증. 최저가 88,900,000원은 감정가의 70%지만 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원과 점유 단순성은 다른 문제”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·김진섭 임차권은 매각으로 소멸합니다. 김진섭의 보증금 100,000,000원이 현재 최저가 88,900,000원을 넘지만 대항력이 없으므로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아니며 실질취득은 88,900,000원입니다.
다만 조사된 전입·임차 관계가 28명이고 보증금 미상인 인원이 많아, 권리상 인수 0원이라고 해서 현장 확인까지 단순한 물건은 아닙니다. 특히 김진섭의 임차권과 504호로 표시된 박성인 자료를 대상 305호와 정확히 구분해야 합니다. 또한 현재 가격이 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 대상 면적과 일치하는 실거래 근거가 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 결론은 권리는 정리형, 점유와 가격은 확인형입니다.
