한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각절차에서 정리되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김주현의 임차권등기와 다수 점유 조사자가 확인되는 물건으로, 임차관계 확인과 명도 검토가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
116,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 부담
116,000,000원
인수액 0원
인수 권리
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
임차권 검토
김주현 80,000,000원
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 3층303호는 2021년 사용승인된 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 한아리이며, 말소기준권리는 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각절차에서 정리 대상이 되는 후순위 권리입니다.
다만 임차권등기권자 김주현은 임차보증금 80,000,000원이 등기되어 있어 배당 및 말소 절차 확인이 필요합니다. 데이터상 말소기준권리 이후 권리이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니지만, 실제 배당 여부와 관련 서류 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮지만 임차권 확인 필요
말소기준은 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 갑구 가압류·강제경매·임의경매와 을구 2번 임차권은 모두 말소기준 이후 접수입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 및 점유 검토
| 성명 | 전입 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 김주현 | 2022.01.10 | 80,000,000원 | 임차권등기 · 인수대상 아님(배당·말소 확인) |
| 박성인 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 전입일이 말소기준 이후 · 대항력 없음 |
| 황웅준 외 현황조사 점유자 | 각 조사일 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력 없음 |
⚠️ 임차권 관련 체크 김주현 임차권등기는 2024.01.10 접수되었으며 보증금 80,000,000원이 기록되어 있습니다. 말소기준권리 이후 권리이므로 매수인 인수 대상은 아니지만, 배당표와 등기 말소 절차는 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 113,576,000원 |
| 가압류 · 장영현 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분 (116,000,000원)
회차별 미배당 채권
유찰 시 매각가는 감소하지만 미배당 채권 규모는 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각절차에서 정리되는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 채권총액 3,080,000,000원 대비 매각대금이 작아 대규모 미배당이 발생합니다. 또한 도시형생활주택 특성상 환금성과 점유관계를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 건물. 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김주현 임차권등기의 배당 및 말소 절차를 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되어 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 감정가와 동일한 116,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 없지만 확인은 필요하다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 중심인 구조로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 김주현 임차권등기와 다수 점유 조사 내용이 있어 단순 안전형으로 보기보다는 배당·말소·점유 확인을 거쳐야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮고, 실제 입찰 판단은 가격과 현장 확인이 좌우하는 물건입니다.
