대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고 2021.11.17 사용승인된 5층 건물입니다. 등기상 소유자는 한아리, 경매 신청채권자는 말소기준권리자인 대전동부새마을금고입니다. 신청채권액은 2,533,833,510원, 근저당 채권최고액은 2,970,000,000원이며 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있습니다.
현재 가격은 감정가 120,000,000원의 49%인 58,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율보다 먼저 점유관계의 정리가 필요합니다. 확인된 전입자들은 모두 2021.12.02 말소기준일 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력이 없지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 명의가 1건 남아 있습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “49%라 싸다”가 아니라 “미상 점유자의 권리부터 확정한다”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층402호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 2021.11.17 사용승인 |
| 소유자 | 한아리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 미상 점유 1건은 별도 확인
말소기준권리는 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 윤채영의 주택임차권, 임의경매개시결정, 토스뱅크 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 특히 윤채영은 임대차계약일 2022.12.01, 점유개시일 2022.12.20, 주민등록일 2023.01.12, 확정일 2022.12.01, 보증금 110,000,000원으로 확인되며 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 30명 중 29명 후순위, 1명 판정 미상
점유·임차 관련 명의는 총 30명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 29명은 모두 2021.12.02 이후 전입으로 대항력이 없다고 판정됐습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없습니다. 우선변제 여부가 확정되지 않은 항목은 임의로 인정하지 않고 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 미상 | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
| 김현아 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 미상 | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 미상 | 2024.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 미상 | 2022.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 |
| 이해인 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 미상 | 2022.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 미상 | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
| 설지원 | 미상 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 |
| 김강호 | 미상 | 2021.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤채영 | 건물 전부 | 2023.01.12 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.12.30 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 검토 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 회차 최저가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 41,160,000원, 4회 유찰 시 28,812,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
행복한 가는 총 36세대, 2021.11.17 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 “감정가의 절반 이하”라는 숫자만 보고 가격 가점을 주기보다는 실제 매매·임대 수요와 원룸형 연립주택의 환금성을 별도로 확인하는 쪽이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,008,513,193원 중 57,341,600원이 배당되고, 미배당은 2,951,171,593원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021.11.17 사용승인됐으며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 728.6㎡, 공시지가 957,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·소로3류 관련 사항이 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 행복한 가는 총 36세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 명의 우선 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·실제 점유 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 402호 관련성 대조. 박성인은 504호로 표시돼 있고, 윤채영은 임차범위가 건물 전부로 기재돼 있습니다. 각 명의와 대상 호실의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 윤채영 임차권. 보증금 110,000,000원이 최저가 58,800,000원보다 크지만 주민등록일 2023.01.12로 말소기준 2021.12.02보다 늦어 제공 판정상 대항력은 없습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 49%는 감정가 대비 할인율입니다. 실제 시장가격 대비 할인율은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있으므로 채권최고액 2,970,000,000원을 이 호실 가치와 단순 비교하지 말고 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 1건
이 물건의 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 두 번 유찰돼 58,800,000원까지 내려온 모습이 먼저 눈에 들어옵니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 확인 가능한 29명의 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 권리분석의 결론을 바꾸는 것은 확인된 29명이 아니라 확인되지 않은 1건입니다. 전입일·보증금이 미상인 ‘기사항전’ 명의는 대항력을 부정할 근거가 부족하므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 동시에 실제 거래가격 비교 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 후순위 정리는 양호하지만, 미상 점유 확인과 시장가격 검증이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
