대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 2층 208호입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)이며, 건물은 2021년 11월 17일 사용승인됐습니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 많은 점유·임차 관계를 어떻게 정리하느냐에 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권 2,970,000,000원입니다. 뒤이어 2023년 같은 금융기관의 근저당권 240,000,000원, 2025년 경매개시결정과 토스뱅크 가압류 38,513,193원, 심민용의 주택임차권등기가 있습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 행복한가 · 36세대 · 2021.11.17 사용승인 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 0원
말소기준일은 2021.12.02입니다. 이후 설정된 두 번째 근저당, 경매개시결정, 토스뱅크 가압류와 심민용의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 84,000,000원 기준 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
조사된 인원은 29명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 인명 기준으로 집계했습니다. 전입일은 모두 2021.12.02 말소기준 이후입니다. 특히 박성인은 현황조사상 504호로 표시되어 있어, 본건 208호의 보증금으로 합산할 근거가 없습니다. 심민용은 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있으나 주민등록일자가 2025.03.27로 말소기준보다 늦습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024-08-13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황웅준 | 2024-03-13 | 미상 | 2025-03-05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현아 | 2021-12-10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인희 | 2021-12-24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜림 | 2022-01-14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종선 | 2024-08-14 | 미상 | 2025-05-07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경주 | 2022-01-03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은혜 | 2022-02-03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예진 | 2022-02-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현종 | 2021-12-29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진섭 | 2021-12-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민성준 | 2022-02-04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박윤수 | 2021-12-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명수 | 2024-12-24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소망 | 2021-12-10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이단비 | 2022-01-06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현성 | 2021-12-23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현유석 | 2023-04-25 | 미상 | 2025-05-23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해인 | 2021-12-23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예진 | 2022-03-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다울 | 2021-12-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민정은 | 2022-04-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜은 | 2022-01-12 | 미상 | 2025-03-13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성인 (504호 표시) | 2022-01-17 | 130,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진성호 | 2022-01-24 | 미상 | 2025-03-05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설지원 | 2022-04-27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손승우 | 2022-01-18 | 미상 | 2025-02-28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김강호 | 2021-12-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심민용 (건물 전부) | 2025-03-27 | 23,000,000원 | 2025-04-16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
심민용: 임대차계약일 2024.08.01 · 점유개시일 2024.08.15 · 확정일자 2024.08.13 · 임차보증금은 30,000,000원 중 반환받지 못한 23,000,000원으로 등기되어 있습니다. 임차권등기는 2025.04.16 접수됐으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저가 84,000,000원은 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일 면적에 대응되는 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래와의 가격 비교를 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 대전동부새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,248,513,193원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 82,088,000원이고, 미배당액은 3,166,425,193원입니다. 신청채권자 청구액은 2,533,833,510원이며 현재 회차 배당으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 남동측 폭 8m 미만 도로에 접합니다. 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로3류 접합 사항이 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모의 도시형생활주택이고 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않아 현재 자료만으로 가격 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 208호 점유자 확인. 전입자 명단이 많으므로 현장 방문과 현황조사 원문을 대조해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 박성인 504호 표시 확인. 보증금 130,000,000원이 기재돼 있으나 조사상 점유 부분이 504호이므로 본건 208호와의 관계를 반드시 구분해야 합니다.
- 심민용 임차권 확인. 보증금 23,000,000원, 건물 전부의 임차권등기가 있으나 전입일은 말소기준 이후입니다. 배당·말소 및 실제 점유 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우·심민용 등의 배당요구 접수내역과 실제 임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 84,000,000원이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 전용면적 24.3469㎡에 대응하는 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 채권 규모 착시 주의. 선순위 근저당 채권최고액이 2,970,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 큰 채권액 자체가 곧 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다, 29명의 점유관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 120,000,000원에서 한 번 유찰돼 84,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.12.02 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리분석의 난도는 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 조사된 점유·임차 관계가 29명이고 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 504호로 표시된 별도 보증금 신고까지 섞여 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 동일 면적 최근 실거래가 없어 84,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원’이라는 장점은 있으나, 점유관계 확인과 시세 검증을 마친 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리 인수는 양호, 점유·가격 판단은 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
