84,000,000원
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 3층 307호로, 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,970,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-491호가 붙어 있는 근저당으로, 이 사건 신청채권자의 청구액도 2,533,833,510원에 달합니다.
등기상 후순위 권리는 구조가 비교적 분명합니다. 2025.02.20 임의경매개시결정, 2025.02.28 토스뱅크 가압류, 그리고 2024.01.05 등기된 박윤수의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 박윤수는 2021.12.08 전입·점유개시·확정일자를 갖고 있고 임차보증금 미반환액은 80,000,000원이지만, 말소기준인 2021.12.02보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층307호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 이용상태 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한아리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 | 2021.11.17 |
| 규모 | 행복한가 · 36세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.02
핵심은 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당입니다. 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 2024.01.04 장영현 가압류 110,000,000원은 2024.01.17 해제로 이미 말소됐고, 2025.02.28 토스뱅크 가압류 38,513,193원은 후순위로 매각 소멸합니다. 박윤수의 임차권등기도 2024.01.05에 이루어진 후순위 권리입니다.
② 임차·점유 관계 — 인수보다 ‘누가 실제 점유 중인지’가 문제
현황조사와 문건, 등기부에 이름이 확인되는 사람은 28명입니다. 제공된 판정상 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 박윤수와 박성인을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 사람이 많고, 확정일자 역시 확인되지 않은 경우가 대부분입니다. 따라서 낙찰자 인수액과 별개로 실제 307호 점유자·퇴거 대상·각 전입자의 점유 범위를 현장에서 확인할 필요가 큽니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 2021.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2022.01.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 2022.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 2021.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 2022.02.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 2024.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 2022.01.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 2022.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 2022.04.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 (504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 2022.04.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 2021.12.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 건물 전부 · 임차권등기 | 2021.12.08 확정 2021.12.08 | 80,000,000원 | 2024.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 82,088,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 84,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,008,513,193원 가운데 82,088,000원이 배당되고, 미배당액은 2,926,425,193원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 2,926,425,193원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 2,951,171,594원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 2,968,494,074원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 84,000,000원입니다. 추가 유찰 시 58,799,999원, 41,159,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 최근 동일 면적 실거래 자료가 제시되지 않았고, 행복한가의 대상 면적도 24.3469㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 가격 메리트는 별도의 동일 호형·유사 원룸형 거래 확인이 전제되어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 행복한가는 36세대이며 2021.11.17 사용승인됐습니다.
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 728.6㎡, 공시지가 957,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·전기·엘리베이터·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호 실제 점유자 확인. 현황조사상 다수 전입자가 있는 만큼 현재 누가 307호를 점유하는지 직접 특정해야 합니다.
- 박윤수 임차권 원본 확인. 임대차계약·전입·점유·확정일자 2021.12.08, 미반환 임차보증금 80,000,000원, 건물 전부 범위라는 등기내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 504호 박성인 기재 확인. 조사상 504호·보증금 130,000,000원으로 표시되어 있어 본건 307호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 황웅준·윤종선·현유석·조혜은·진성호·손승우 및 박윤수의 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 면적 실거래가 확인되지 않았으므로 감정가 120,000,000원이나 현재 최저가 84,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2021-491호가 기재돼 있으므로 해당 담보 전체와 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 미반영 항목 확인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자와 박윤수 임차권은 모두 그 뒤에 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사에 28명의 이름이 나타나고, 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며 별도 504호 표기까지 섞여 있습니다.
따라서 이 물건은 “숨은 보증금 인수형”보다는 “점유·명도 확인형”에 가깝습니다. 더구나 현재 최저가 84,000,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에 동일 면적 실거래 근거가 없어, 가격을 싸다고 평가할 자료도 충분하지 않습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장 확인 부담과 가격 검증 필요성은 높다. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
