한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건이며, 현황조사상 점유자가 확인되어 점유 관계와 임대차 내역 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
210,000,000원
인수액 0원
말소기준
2021.12.02
대전동부새마을금고 근저당
핵심지표
점유 확인
임대차 검토 필요
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 3층 304호는 2021년 11월 17일 사용승인된 도시형생활주택입니다. 소유자는 한아리이며, 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 점유 조사에서는 여러 전입자가 확인되며, 본건 304호와 관련된 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 임대차관계 확인 없이 가격만으로 판단하기에는 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 이용 |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 청구금액 | 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없음
말소기준권리는 2021.12.02 을구 1번 근저당권입니다. 해당 권리 이후의 안예현 가압류, 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
② 점유·임대차 분석 — 본건 호수 확인 필요
⚠️ 점유 확인 포인트 현황조사상 본건과 관련된 점유자가 확인되며, 보증금이 확인되지 않은 사례가 있습니다. 다만 대항력은 말소기준권리와 전입 시점을 기준으로 판단하며, 현재 확인된 점유자들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사되었습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 없음 | 없음 | 전입 시점이 기준권리 이후 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 없음 | 없음 | 배당요구 확인 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 없음 | 없음 | 기준권리 이후 전입 |
| 정현종 | 2021.12.29 | 2021.12.15 | 없음 | 기준권리 이후 전입 |
| 박성인 | 2022.01.17 | 없음 | 없음 | 504호 점유 정보로 본건 304호와 구분 필요 |
박성인의 보증금 130,000,000원 정보는 504호 점유 정보로 확인되므로 본건 304호의 인수 위험 판단 자료로 사용하지 않습니다. 본건 관련 보증금은 확인되지 않았으며, 최종 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 206,260,000원 |
| 가압류 · 안예현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 210,000,000원)
회차별 미배당 규모
유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 상대보호구역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.
- 환금성. 36세대 규모의 소규모 도시형생활주택으로, 대단지 아파트 대비 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준 이후 권리는 소멸하므로 인수금액은 0원입니다.
- 점유. 본건 304호 점유 관계와 보증금 여부는 최종 서류 확인이 필요합니다.
- 가격. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 100% 신건 응찰 시 보수적인 검토가 필요합니다.
- 명도. 점유자가 있는 경우 인도 절차와 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 저렴함은 다르다”
이 물건은 권리분석상 매수인이 떠안을 권리는 없는 구조입니다. 하지만 도시형생활주택은 점유와 임대차 확인이 가격 판단만큼 중요합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 상태에서는 권리 안전성만 보고 접근하기보다 점유 관계, 환금성, 실제 거래 가능성을 함께 검토하는 것이 필요합니다.
