한 줄 평 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권등기 보증금 110,000,000원과 현황조사상 28명 점유자 조사가 확인되는 물건으로, 낙찰 전 임차관계와 실제 점유상태 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
120,000,000원
인수액 0원
임차권등기
110,000,000원
정은혜
핵심지표
28명
점유 조사 인원
대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 3층 301호는 2021년 준공된 도시형생활주택(연립주택-원룸형)입니다. 소유자는 한아리이며, 말소기준권리는 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 가장 주의할 부분은 을구 2번 주택임차권 정은혜입니다. 임차보증금은 110,000,000원으로 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후 설정된 임차권등기로 매수인에게 직접 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 배당과 명도 과정 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택(연립주택-원룸형) · 2021.11.17 사용승인 |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리인 대전동부새마을금고 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 가압류 2건과 임의경매개시결정도 소멸 대상이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계
⚠️ 임차권등기 확인 정은혜 명의의 주택임차권이 을구 2번에 등기되어 있습니다. 임차보증금은 110,000,000원이며, 말소기준권리 이후 등기되어 매수인 인수 대상으로 보기는 어렵지만 배당절차 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 구분 | 보증금 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 정은혜 | 주택임차권등기 | 110,000,000원 | 없음 | 임차권등기명령 2025.03.07 |
| 박성인 | 현황조사 | 130,000,000원 | 없음 | 504호 |
현황조사상 총 28명의 점유 관련 조사가 확인됩니다. 대부분 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금 미상 점유자는 매각 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 117,520,000원 |
| 가압류 · 장영현 | 110,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 1.2억)
회차별 미배당 규모
유찰 시 매각가는 하락하지만 미배당 채권은 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 보증금은 배당 대상 검토 사항이며, 매수인이 직접 인수하는 금액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 도시형생활주택 특성상 실제 점유와 임대차 관계 확인이 중요합니다. 현황조사상 28명 점유자가 확인되고, 보증금 미상 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 행복한 가는 36세대 규모이며 동일 평형 실거래 비교 자료가 없어 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 정은혜 임차권등기와 배당관계를 매각물건명세서와 등기부로 재확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 28명 점유 관련 자료가 있어 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 120,000,000원이며 실거래 비교 자료가 없어 주변 유사 물건과 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도 확인할 것은 있다”
이 물건은 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전형 구조입니다. 하지만 도시형생활주택에서 중요한 것은 권리보다 실제 점유와 임대차 관계입니다. 임차권등기 1건과 현황조사상 28명 점유 확인은 반드시 체크해야 할 요소입니다. 권리는 정리되지만, 점유 확인이 입찰의 핵심입니다.
