대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 ‘행복한 가’ 4층 405호입니다. 감정평가상 건물은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이고, 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조 5층 건물입니다. 소유자는 한아리이며, 2021년 12월 2일 대전동부새마을금고가 채권최고액 2,970,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저가는 62,230,000원으로 감정가의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건은 “49%니까 싸다”가 아니라, 인수권리는 없더라도 이 가격이 실제 시장가치와 맞는지 별도로 확인해야 하는 물건입니다. 비교 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인폭만 가지고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층 405호 · 도로명 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 |
| 이용상태 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 면적 | 25.5772㎡ |
| 규모 | 행복한 가 36세대 · 2021.11.17 사용승인 |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,970,000,000원 · 공동담보목록 제2021-491호 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 기준선은 2021.12.02.입니다. 이후 2025.02.20. 임의경매개시결정, 2025.02.28. 토스뱅크 가압류 38,513,193원, 2025.11.18. 현유석의 주택임차권등기가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 늦고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
조사 명단은 총 28명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2021.12.08.로 말소기준일 2021.12.02.보다 늦습니다. 따라서 명단상 전원 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 다수 인원의 점유 부분이 특정되지 않았고, 박성인의 점유 부분은 명시적으로 504호로 적혀 있어 대상 405호와 구분해 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황웅준 | 미상 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현아 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인희 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종선 | 미상 | 2024.08.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경주 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은혜 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진섭 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민성준 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤수 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 미상 | 2024.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소망 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이단비 | 미상 | 2022.01.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해인 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예진 | 미상 | 2022.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다울 | 미상 | 2021.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정은 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 미상 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성인 | 504호 | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성호 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설지원 | 미상 | 2022.04.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승우 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김강호 | 미상 | 2021.12.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현유석 | 별지 건물 전부 | 2023.04.25 | 95,000,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
현유석은 임차권등기·현황조사·배당요구가 함께 확인되며, 그 외 다수 인원은 보증금이나 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 권리상 대항력은 없지만 실제 405호의 현재 점유자가 누구인지, 인도 대상이 누구인지는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 공백’을 먼저 본다
현재 회차의 최저매각가는 62,230,000원, 매수인 인수액은 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 62,230,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 43,561,000원, 4회 유찰 시 30,492,699원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 62,230,000원 | 49% | 0원 | 2,947,803,333원 |
| 3회 유찰 시 | 43,561,000원 | 34% | 0원 | 2,966,136,291원 |
| 4회 유찰 시 | 30,492,699원 | 24% | 0원 | 2,978,969,363원 |
④ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 60,709,860원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 38,513,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,520,140원을 제외한 60,709,860원이 선순위 대전동부새마을금고 근저당에 배당되고, 토스뱅크와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,947,803,333원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 ‘괴정네거리’ 북측 인근. 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.11.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·전기·엘리베이터 및 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 행복한 가는 36세대입니다.
- 도로. 남동측 폭 8m 미만 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 728.6㎡, 공시지가 957,000원/㎡이며 대체로 세장형 평지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·소로3류와 관련되며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회인데 본건은 2회 유찰됐습니다. 실거래 가격 비교가 어려운 만큼 재매각 가능성과 임대수요는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 실제 점유자 특정. 조사 명단 28명 중 다수는 점유 부분이 특정되지 않았고 박성인은 504호로 표시됩니다. 현장 방문과 관련 서류를 통해 현재 405호 점유자를 분리 확인해야 합니다.
- 현유석 임차권등기 원본 대조. 보증금 문언에 1차 95,000,000원·2차 65,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 계약 범위와 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준은 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당입니다. 조사된 전입은 모두 이후지만 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
- ‘49% 할인’만으로 응찰가 결정 금지. 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
- 회차별 자금계획. 현재 62,230,000원, 3회 유찰 시 43,561,000원, 4회 유찰 시 30,492,699원의 시나리오가 있으나, 가격 적정성은 현장 시세 확인 후 판단해야 합니다.
- 미납·배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전 관련 변수를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 구조 자체는 선명합니다. 2021.12.02. 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인·점유자 28명의 전입과 현유석의 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 62,230,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인 인수액은 0원, 권리분석상 실질취득액도 62,230,000원입니다.
하지만 가격 결론은 훨씬 보수적이어야 합니다. 감정가 127,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 확인되지 않는 상태에서는 이것을 “시세보다 절반 싸다”로 바꿔 읽을 수 없습니다. 36세대 원룸형 연립주택, 단지 평균 유찰 1.4회보다 많은 현재 2회 유찰, 그리고 다수의 점유 조사 명단까지 고려하면 권리는 통과, 가격과 점유는 현장검증이 이 물건의 결론입니다.
