대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 2층 203호, 전용 24.3469㎡ 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 한아리 씨이며, 2021년 12월 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 강제·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 실거래 자료가 확인되지 않고, 현황조사상 여러 점유자가 확인되어 낙찰 후 인도 과정과 실제 이용 관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 24.3469㎡ |
| 소유자 | 한아리 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2024년 가압류, 2024년 강제경매개시결정, 2025년 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 없는 점유 확인
현황조사상 여러 점유자가 확인되며, 전입일이 말소기준권리 이후인 점유자는 대항력이 없습니다. 다만 일부 보증금이 기재된 점유자도 있어 실제 임대차 관계와 명도 협의 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 최용호 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 황웅준 | 2024.03.13 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김현아 | 2021.12.10 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박성인(504호) | 2022.01.17 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,970,000,000원 | 113,576,000원 |
| 가압류 · 안예현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 2,970,000,000원이 매각대금보다 커 미배당이 발생합니다. 후순위 가압류는 배당 여력이 없어 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 행복한가는 36세대 규모이며 준공일은 2021.11.17입니다. 소형 주거상품 특성상 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하므로 인수액은 0원입니다.
- 점유. 조사된 점유자가 많아 실제 점유관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 보증금. 일부 점유자의 보증금 표시가 있으므로 실제 임대차 계약 관계를 확인하세요.
- 가격. 실거래 확인 자료가 부족해 주변 유사 소형주택 거래와 임대수익을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없는 경매, 그러나 확인할 것은 남는다”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고 낙찰자가 부담할 인수금도 없습니다. 하지만 좋은 경매는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 행복한 가 203호는 도시형생활주택이고, 실거래 확인이 제한적이며 점유자가 다수 조사되었습니다. 권리는 합격, 최종 판단은 점유와 환금성 확인 후 내려야 하는 물건입니다.
