부동산임의경매

한 줄 평 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 4,000만원과 다수 점유 조사 내역이 있어 단순 안전형으로 보기 어렵습니다. 최저가 1.20억은 신건 가격이며, 권리보다 점유와 임대차 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

120,000,000원

신건(0회 유찰)

임차권등기 보증금

40,000,000원

오종화

매수인 인수

0원

등기상 후순위 권리 소멸

핵심지표

C등급

점유·임차 확인 필요

대전지방법원 2025타경1221. 대전 서구 괴정동 행복한 가 5층 502호 도시형생활주택입니다. 말소기준은 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 임차권등기가 존재합니다. 오종화 명의 주택임차권이 을구 2순위로 등기되어 있으며 임차보증금은 40,000,000원입니다. 등기상 후순위라 매수인 직접 인수 대상은 아니지만, 실제 점유 관계와 명도 과정은 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경1221
소재지	대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층502호
물건종류 / 이용	기타 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형)
소유자	한아리
감정가 / 최저가	120,000,000원 / 120,000,000원
신청채권자 / 청구	대전동부새마을금고 / 2,533,833,510원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 갑구의 안예현 가압류, 임의경매개시결정, 토스뱅크 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 분석 — 임차권등기 확인 필요

점유자	내용	대항력	보증금
오종화	주택임차권등기 · 건물 전부	없음	40,000,000원
최용호 외 다수	현황조사 점유	없음	미상

⚠️ 점유 리스크 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인된 점유자는 대항력이 없습니다. 다만 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않아 매각 전 점유 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,480,000원
근저당 · 대전동부새마을금고	2,970,000,000원	117,520,000원
가압류 · 안예현	80,000,000원	0원
가압류 · 토스뱅크 주식회사	38,513,193원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 배당 가능액

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매수인에게 승계되지 않습니다.

⛔ 주의 관점 임차권등기 4,000만원과 보증금 미상 점유자가 있어 권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 입찰 전 실제 점유·명도 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
건물. 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택입니다.
환금성. 36세대 규모 소규모 주거시설로 거래층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 오종화 임차권등기 내용과 배당 여부를 확인하세요.
점유 확인. 현황조사상 다수 점유자와 보증금 미상 항목 확인이 필요합니다.
가격 판단. 신건 최저가 120,000,000원으로 유찰 여부에 따라 접근 전략을 조정하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 점유는 남는다”

이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 임차권등기와 보증금 미상 점유가 존재해 단순한 권리 안전형 물건으로 평가하기 어렵습니다. 낙찰자는 인수 권리보다 실제 점유 정리 가능성과 서류 확인을 중심으로 접근해야 합니다.

부동산임의경매

권리는 소멸되지만, 임차권등기 리스크가 남는다 — 대전 행복한가 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차·점유 분석 — 임차권등기 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 점유는 남는다”

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