인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 2층 201호로, 건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 건물 이름에 '아파트'가 들어가지만 권리분석에서는 실제 오피스텔 용도를 기준으로 살펴야 합니다.

이 사건은 최초 감정가 298,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 102,214,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인이지만, 2021.08.13 김포농업협동조합 등의 근저당권보다 먼저 전입한 점유자가 다수라는 점이 핵심 변수입니다.

등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기된 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 별개입니다. 배당표에서 지급되지 않는 보증금이 매수인에게 남는다면, 실제 지출은 낙찰가보다 훨씬 커집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 별도

말소기준권리는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권입니다. 이전의 인천서부새마을금고 근저당은 이미 해지·말소되었고, 이후 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

문제는 그 이전부터 전입한 점유자들입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르면 대항력 성립 가능성을 검토해야 하지만, 전입만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 주택임대차보호법 적용 여부, 임대차계약 및 대상 호실을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 보증금 인수 가능성이 핵심

현황조사와 관련 문건에 등장하는 점유자 기록은 43명입니다. 이 가운데 말소기준일보다 앞선 전입기록이 다수 존재합니다. 다만 개별 점유자의 호실 구분이 없어 43명 전부가 201호의 독립된 임차인이라고 확인된 것은 아닙니다.

보증금이 명시된 주요 점유자는 아래와 같습니다. 배당 추정에서는 이들 보증금을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.

배당 추정상 위 6건은 우선변제를 받지 못하고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 인수 여부는 해당 호실의 임대차관계와 법적 대항요건 확인을 전제로 합니다. 배당요구가 있었다는 사실만으로 보증금 전액이 지급되거나 인수위험이 없어지는 것은 아닙니다.

전체 점유자 현황

다음 표는 전입일과 배당요구 기록을 기준으로 정리했습니다. 대항력 가능·미상은 말소기준일 이전 전입기록이 있다는 의미이지 대항력이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 점유자는 없습니다.

③ 시세 비교 — 겉보기 할인과 실제 취득원가는 다르다

신세계아파트 실거래 기록의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원입니다. 과거 거래와 비교한 최근 거래 추세는 -6.3%로 하락 방향입니다.

최저매각가 102,214,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%이므로 낙찰가만 보면 할인되어 보입니다. 하지만 매수인 인수 추정액 462,000,000원을 포함한 실질취득액은 564,214,000원입니다.

전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원이 낮고, 최신 거래는 124,000,000원입니다. 이러한 하락 추세에서 과거 전체 평균만 근거로 경매 물건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)

매각대금 배분은 집행비용 2,230,996원과 근저당권 배당 99,983,004원으로 추정됩니다. 인수보증금 462,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 남는 것으로 가정한 별도 부담입니다. 공동담보 채권액을 기준으로 추정한 배당이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 가정이 유지된다면

제시된 시나리오대로 인수액이 462,000,000원으로 유지된다면 5회 유찰 가격까지 내려가도 실질취득 추정액은 512,084,860원입니다. 이는 인수가정이 사실이라는 조건부 계산이며, 실제 배당액과 각 임차인의 대항력에 따라 달라집니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 이미 3회 유찰된 이 사건을 단지 평균과 비교해 특별히 저렴하다고 평가하기보다는, 보증금 인수 불확실성이 응찰 판단에서 차지하는 비중을 우선 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생설비·급배수시설·승강기설비 등이 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 되어 있으며, 건물 이름이 신세계아파트라는 이유만으로 주거용 아파트와 동일하게 평가할 수 없습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가 자료는 3,002,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
• 환금성. 시세자료상 60세대 규모로, 비교 실거래가격은 120,000,000~160,000,000원 범위입니다. 최근 거래 추세가 -6.3%이고 동일 면적 거래가 확인되지 않아 환금가치의 보수적 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 임차인 특정. 현황조사의 다수 점유자 중 실제 201호의 임차인·점유자가 누구인지 주민등록과 임대차계약 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 462,000,000원 검증. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금이 각각 201호와 관련되는지, 실제 인수대상인지 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 판단. 전입일뿐 아니라 점유 개시, 확정일자, 배당요구, 임차목적물 및 법적 대항요건을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 2021.08.13 근저당권과 공동담보목록 제2021-1418호, 국세 압류 및 경매개시결정의 처리관계를 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 배당표 확인. 당해세, 최우선변제, 실제 채권액과 임차인 배당가능액을 반영한 최종 배당 및 인수금액을 다시 계산해야 합니다.
• 매각조건 확인. 최저매각가 102,214,000원, 매각기일 2026.10.27, 입찰보증금 및 특별매각조건을 매각기일 공고에서 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 현재 비교 실거래는 49.55~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 실제 201호와 유사한 오피스텔의 면적·층·이용상태를 맞춘 거래가 필요합니다.
• 명도·관리비. 점유자와 임대차관계가 확정된 후 인도 가능성, 명도비용 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 사건 진행상태. 송달내역에 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 효력, 매각절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1억”이 아니라 “인수 후 얼마인가”

이 사건은 겉보기 낙찰가와 실제 취득원가 사이에 큰 차이가 발생할 수 있는 경매입니다. 감정가 298,000,000원에서 102,214,000원으로 낮아졌지만, 배당 추정상 매수인 인수보증금 462,000,000원을 더하면 실질취득액이 564,214,000원에 이릅니다.

여기에 실제 201호 임차인의 특정, 보증금 미확인 점유자의 권리, 공동담보 배당관계, 면적이 일치하지 않는 시세 비교까지 해결해야 할 문제가 남아 있습니다. 선순위 보증금이 실제 201호에 귀속되는지 확인하는 것이 모든 가격분석에 앞섭니다.

결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 단순히 유찰을 더 기다리는 것만으로 해소되는 위험이 아니므로, 임차관계와 인수금액을 먼저 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰 가능성을 다시 판단해야 합니다.