인천지방법원 2025타경508526. 건물명이 ‘신세계아파트’이지만 집합건축물대장상 본건 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 백덕일·홍승용 각 2분의 1 지분이며, 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당 채권최고액 8,520,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 선순위 임차·점유관계입니다. 조사된 실제 임차·점유자는 43명이고 이 가운데 32명이 말소기준일인 2021.08.13보다 먼저 전입했습니다. 그중 보증금과 인수액이 구체적으로 확인된 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계가 462,000,000원입니다. 이 6명은 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 어렵다

2017년 설정됐던 인천서부새마을금고 근저당 123,000,000원은 2021.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 김포농업협동조합 근저당입니다. 2023년 이후 국의 지분 압류 2건과 2025.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 임차·점유관계는 별개입니다. 말소기준일 전에 전입한 사람이 32명이고, 보증금이 확인된 6명은 배당 계산상 총 462,000,000원 전액 인수입니다. 나머지 선순위 전입자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 43명

③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 거래보다 싸지 않다

제공된 신세계아파트 실거래 표본은 12건이며, 최신 거래는 2026.05 124,000,000원, 최근 12개월 평균은 137,642,857원입니다. 현재 최저가 146,020,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3% 하락했습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)

현재 회차 배당계산에서 매각대금 146,020,000원은 집행비용 2,844,280원과 근저당권 배당 143,175,720원으로 소진됩니다. 근저당권 미배당액은 8,376,824,280원입니다. 임차인 6명의 462,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 인수되는 금액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다

이 사건에서 유찰은 일반적인 물건처럼 곧바로 실질 취득비용을 크게 낮춰 주지 못합니다. 확인된 인수액 462,000,000원이 그대로 남기 때문입니다. 현재 회차 최소 실질취득액 608,020,000원+이 3회 유찰 시에도 564,214,000원+, 4회 유찰 시에도 533,549,800원+입니다. 더구나 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 추가 인수 가능액이 포함돼 있지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 본건을 포함한 기호 1~39의 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 함께 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 설비. 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 단지 세대수는 60세대이며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 오피스텔 용도와 복잡한 임차관계를 함께 감안해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 146,020,000원만 보지 말고 확인된 인수 462,000,000원을 합친 최소 608,020,000원+을 출발점으로 계산해야 합니다.
• 6명 인수액 재확인. 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원의 인수 근거를 원문과 대조해야 합니다.
• 나머지 선순위 전입자 확인. 말소기준일 전 전입자는 총 32명입니다. 보증금 미상인 사람은 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당 여부가 확인되기 전까지 추가 인수위험을 열어 두어야 합니다.
• 김종국 우선변제 확인. 2020.03.27 전입, 2020.02.10 확정일자, 2025.05.07 배당요구가 확인되지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다.
• 시세 비교 면적 주의. 비교 실거래는 49.55㎡~49.78㎡이고 대상면적은 75.22㎡로 매칭되지 않습니다. 최근12개월 평균 137,642,857원은 본건 확정 시세가 아니라 참고 비교군입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.3% 낮습니다. 전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 124,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
• 배당 밖 비용 확인. 당해세·최우선변제 및 관리비 등 매각대금 외 부담 가능 항목을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 임대차계약 내용을 직접 대조한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “4.62억 인수”가 먼저다

이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 298,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 146,020,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 확인된 인수액 462,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차 기준 최소 실질취득액은 608,020,000원+이고, 4회 유찰까지 가도 확인된 인수액 때문에 최소 533,549,800원+입니다.

가격 비교도 우호적이지 않습니다. 제공 비교군의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 최근 추세는 -6.3%입니다. 면적이 직접 일치하지 않아 정확한 본건 시세로 단정할 수는 없지만, 현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 106.1%로 “시세보다 저렴하다”는 근거가 없습니다. 여기에 말소기준 전 전입 32명 중 다수의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.

결론은 D등급. 등기부 후순위 권리는 정리되지만, 확인된 선순위 임차보증금 인수액이 낙찰가의 몇 배에 이르고 미확정 선순위 임차관계까지 남아 있습니다. 두 차례 유찰과 오피스텔 용도, 최근 실거래 하락 추세도 겹칩니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “최종적으로 얼마의 보증금을 떠안는지 확정할 수 있느냐”가 입찰 가능 여부를 결정하는 물건입니다.