인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 4층 403호입니다. 이름은 아파트지만 감정평가상 이용상태와 집합건축물대장의 용도는 오피스텔입니다. 건물은 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2021년 8월 설정된 김포농업협동조합 등 금융기관의 공동담보 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
문제는 가격이 아니라 매각 후에도 남을 수 있는 임차보증금입니다. 말소기준권리 이전에 전입한 여러 명의 임차 관련 명의가 확인되고, 일부는 보증금도 기재되어 있습니다. 그러나 이 가운데 심상규를 제외한 명의는 403호에 해당하는지가 특정되지 않습니다. 다른 호실의 임차보증금까지 403호 낙찰자의 채무로 합산하면 안 되지만, 실제 403호 선순위 임차인이 존재한다면 그 미배당 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 구분이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 403호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 (감정평가상 이용상태) |
| 면적 참고 | 시세조사 대상면적 59.85㎡ · 실거래 비교면적 49.55~49.78㎡ (면적 불일치) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 · 2017.03.24 사용승인 |
| 소유자 | 백덕일(2분의 1) · 홍승용(2분의 1) |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,006,000원 (3회 유찰, 감정가의 약 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 등 · 채권최고액 8,520,000,000원 · 공동담보 |
| 신청채권액 | 8,520,000,000원 |
| 확인된 403호 임차권 | 심상규 · 보증금 69,000,000원 · 을구 4번 주택임차권등기 |
| 배당모형상 인수 | 393,000,000원 (다른 명의의 403호 귀속 여부 미확정) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 별개
말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이보다 뒤에 접수된 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 평화새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 403호 특정 여부가 승부처
전입·임차 관련 명의는 총 43명입니다. 보증기관 대위신고 명의는 확인되지 않지만, 43명 모두가 403호 임차인이라는 의미는 아닙니다. 403호 전부를 명시한 임차권은 심상규의 등기이며, 나머지 42명은 이 호실과의 관계를 별도로 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준일보다 앞선다는 사실만으로 실제 점유와 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 임차 관련 명의 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 심상규 403호 전부 특정 |
2019.10.02 확정 2019.08.19 |
69,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
| 문선용 403호 귀속 미확정 |
2021.05.03 확정 미상 |
90,000,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미확인동일호실이면 인수 가능 |
| 김동춘 403호 귀속 미확정 |
2021.01.26 확정 미상 |
50,000,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미확인동일호실이면 인수 가능 |
| 김동선 403호 귀속 미확정 |
2017.05.10 확정 미상 |
68,000,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미확인동일호실이면 인수 가능 |
| 김창수 403호 귀속 미확정 |
2020.12.07 확정 미상 |
95,000,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미확인동일호실이면 인수 가능 |
| 김지윤 403호 귀속 미확정 |
2019.04.12 확정 미상 |
90,000,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미확인동일호실이면 인수 가능 |
심상규를 제외한 위 5명의 보증금 합계는 393,000,000원입니다. 이는 배당모형에서 사용한 인수액과 일치하지만, 각 명의가 실제로 403호에 귀속하는지 확인되기 전에는 매수인의 확정 채무로 볼 수 없습니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판단과 다릅니다.
나머지 전입 관련 명의 37명과 전입일 확인
아래 명의는 403호 귀속이 특정되지 않았습니다. 기준일 전 전입자는 실제 점유·계약관계 확인 시 대항력 가능성이 있고, 기준일 후 전입자는 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 모두 보증금 및 확정일자 미상입니다.
| 명의 | 전입일 | 배당요구 관련 접수 | 권리 검토 |
|---|
③ 예상배당표 (83,006,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,894,108원 |
| 1. 심상규 임차보증금(우선변제) | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 2. 김포농업협동조합 등 공동근저당 | 8,520,000,000원 | 12,111,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당모형에서 심상규에게 보증금 전액 69,000,000원이 배당되면 해당 보증금의 미배당 인수액은 0원입니다. 하지만 이는 집행비용 및 다른 선순위 배당변수가 모형과 일치한다는 전제입니다. 실제 배당 부족분이 생기면 매각물건명세서에 기재된 인수 조건을 다시 적용해야 합니다.
④ 미배당 보증금과 실질취득 시나리오
| 임차 관련 명의 | 보증금 | 모형 배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 · 호실 미확정 |
| 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 · 호실 미확정 |
| 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 · 호실 미확정 |
| 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 · 호실 미확정 |
| 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 · 호실 미확정 |
| 조건부 합계 | 393,000,000원 | 0원 | 393,000,000원 (미확정) |
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 모형 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 83,006,000원 | 393,000,000원 | 476,006,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 58,104,200원 | 405,341,676원 | 463,445,876원 |
| 5회 유찰 가정 | 40,672,940원 | 422,459,173원 | 463,132,113원 |
유찰 회차별 금액은 배당·인수 모형의 가정값입니다. 특히 4~5회 유찰 시 심상규 보증금의 미배당 부분과 다른 인수액이 어떻게 산정되는지는 실제 배당순위와 집행비용을 대조해야 합니다. 호실별 임차관계가 확정되지 않은 상태에서 위 합계를 실제 매수인 부담액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 시세 비교 — 거래는 하락 중, 면적 차이도 주의
신세계아파트의 참고 실거래 12건 평균은 141,500,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래 7건 평균은 137,642,857원으로 더 낮고, 최근 거래 추세는 -6.3%입니다. 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원입니다. 과거 거래 전체 평균만 사용하면 하락 추세를 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49㎡대 | 7건 | 137,642,857원 |
참고 실거래만 놓고 보면 최신 거래가 124,000,000원으로 최근 평균보다 낮고, 최근 거래 추세도 하락 중입니다. 배당모형상의 인수가 403호에 실제로 적용된다면 낙찰가의 할인폭을 넘어서는 부담이 발생합니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 검증된 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2017.03.24 사용승인, 철근콘크리트구조 14층 건물. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 도화동 424-2 및 428-2, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등. 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 참고 단지는 60세대이며 최근 거래 하락 추세가 확인됩니다. 또한 오피스텔 용도이므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 가정하기 어렵고, 대상 면적의 직접 비교사례를 확보해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 가격보다 먼저 확인할 것
- 403호 임차관계 확정. 심상규 외 명의가 403호 실제 점유자인지, 다른 호실의 전입 기록인지 구별해야 합니다. 이 확인 없이 393,000,000원을 확정 인수액으로 적용하거나 무시하는 것 모두 위험합니다.
- 심상규의 임차권 인수. 을구 4번 주택임차권등기와 69,000,000원 보증금의 실제 배당 가능액을 확인하세요. 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 선순위 전입자. 말소기준권리 이전 전입 명의에 대해 실제 점유, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합의 공동담보목록 제2021-1418호와 채권 관계를 검토하세요.
- 유찰 회차에 따른 인수 증가. 다음 회차의 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다. 낮은 최저가만을 이유로 응찰해서는 안 됩니다.
- 배당변수. 국세 압류가 존재하므로 당해세·법정기일·우선징수 여부를 확인하고, 배당표의 집행비용 및 임차인 우선변제 가정도 재검증해야 합니다.
- 시세 재검증. 59.85㎡ 대상과 49㎡대 참고 거래 사이의 면적 차이를 해소하고, 최근 하락 추세를 고려한 입찰가를 산정하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자 및 미납 공용관리비를 확인하고, 인도·명도 비용을 별도로 고려하세요.
- 경매 진행상태. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 효력, 2026.10.27 매각기일 유지 여부를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “8,300만원에 낙찰받는다고 8,300만원짜리 물건은 아니다”
이 사건의 숫자는 매우 매력적으로 보입니다. 감정가 242,000,000원, 최저가 83,006,000원, 3회 유찰. 그러나 경매에서 중요한 것은 표면적인 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 금액입니다.
배당모형대로 393,000,000원의 인수가 적용된다면 실질취득액은 476,006,000원입니다. 더 유찰되어도 모형상의 총부담은 463,000,000원대로 남습니다. 다만 그 인수액은 여러 명의 보증금을 합산한 조건부 결과이므로, 해당 보증금들이 실제 403호에 귀속하는지 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
403호에 특정된 심상규의 보증금 69,000,000원 역시 배당 부족 시 잔액 인수가 가능한 권리입니다. 반면 다른 명의가 별개 호실의 임차인이라면 403호 낙찰자에게 그 보증금 전부를 부담시키는 판단도 잘못입니다. 따라서 지금 필요한 것은 추가 유찰을 기다리는 것보다 403호의 임차관계와 배당순위를 정확하게 확정하는 일입니다.
결론은 입찰 보류·권리 재검증입니다. 최근 거래는 하락 추세이고 비교 거래의 면적마저 다릅니다. 현재의 낮은 최저가만으로 저가 매수를 기대하기에는 불확실성이 큽니다. 권리의 귀속과 실질취득액이 확정된 다음에야 적정 입찰가를 논할 수 있습니다.
