인천지방법원 2025타경508526. 등기상 물건은 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 4층 403호이고, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 242,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 118,580,000원까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 1억원대 초반 오피스텔처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.

말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 전입자들이 다수 존재합니다. 그중 보증금이 확인되고 현재 배당계산상 우선변제를 받지 못하는 문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계가 393,000,000원으로, 매수인 인수액에 반영되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다

2017.03.30. 설정된 평화새마을금고 근저당권 111,240,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐고, 같은 날 김포농업협동조합의 채권최고액 8,520,000,000원 근저당이 새로 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2023년 국세 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인된 3.93억보다 ‘미상 26명’이 더 큰 문제

확인된 사람은 43명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 사람 기준으로 봅니다. 이 중 말소기준일인 2021.08.13.보다 앞선 전입자는 32명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정할 수 없으므로 아래에서는 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 86.2%, 실질취득은 371.7%

가격 판단은 전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 흐름 -6.3%를 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래가 과거 표본보다 하락한 시장이기 때문입니다.

다만 실거래 표본의 전용면적은 49.55㎡~49.78㎡이고 분석 대상 면적은 59.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 시세는 직접적인 동일면적 가격이 아니라 참고 비교입니다. 그 한계를 감안해도 현재 실질취득 최소액 511,580,000원은 최근 12개월 평균의 약 371.7%, 최신 거래 124,000,000원의 약 412.6%로, 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 있는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)

현재 배당계산상 김포농업협동조합 근저당의 미배당액은 8,472,880,120원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰이 한두 번 더 진행돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가는 83,006,000원으로 내려가지만 확인 인수액 393,000,000원이 그대로 남아 실질취득은 476,006,000원입니다. 4회 유찰 시 매각가는 58,104,200원으로 더 낮아지지만, 심상규 보증금의 미배당 잔액까지 반영돼 인수액이 405,341,676원으로 늘면서 실질취득은 463,445,876원입니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 총부담 감소로 이어지지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 토지는 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 도로. 본건 서측 및 남측 도로를 이용하며, 토지 정보상 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
• 공시지가. 3,002,000원/㎡이며 토지면적은 757.0㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원이며 최근 가격 추세는 -6.3%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 총부담을 기준으로 볼 것. 현 회차 최저가 118,580,000원 + 확인 인수 393,000,000원 = 실질취득 최소 511,580,000원입니다.
• 선순위 전입 26명의 계약관계 확인. 보증금·확정일자가 모두 미상인 사람은 대항력을 확정할 수 없습니다. 각자의 실제 보증금과 계약관계가 핵심입니다.
• 심상규 배당잔액 확인. 현재 회차에서는 69,000,000원 전액 배당 가정이지만, 매각대금이 더 내려가 미배당이 생기면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
• 유찰을 가격 메리트로 착각하지 말 것. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 476,006,000원, 463,445,876원으로 계산됩니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 137,642,857원이고 최신 거래는 124,000,000원, 최근 흐름은 -6.3%입니다.
• 실거래 면적 차이 반영. 거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡이고 대상 면적은 59.85㎡로 일치하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 가치를 확정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 임대차계약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.19억짜리 물건”이 아니라 “최소 5.12억짜리 권리구조”

이 사건은 감정가 242,000,000원에서 최저가 118,580,000원까지 내려와 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 확인된 매수인 인수액은 393,000,000원이고, 이를 합친 실질취득 최소액은 511,580,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 137,642,857원의 약 371.7%이고 최신 거래 124,000,000원보다도 훨씬 높습니다.

여기에 말소기준보다 먼저 전입한 사람 가운데 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 26명 남아 있습니다. 따라서 현재 393,000,000원은 최종 위험액이 아니라 확인된 위험액에 가깝습니다. 2회 유찰이라는 사실이나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여해서는 안 됩니다. 권리 난도 높음, 인수 부담 큼, 시세 하락 중. 이 사건은 추가 임대차 확인 없이 가격만 보고 접근하기 어려운 유형입니다.