인천지방법원 2025타경508526. 미추홀구 도화동 신세계아파트라는 건물명에 주목하기 쉽지만, 감정평가상 이 경매물건의 공부상 용도는 오피스텔입니다. 2017년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물의 10층 1001호이며, 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다.

2021년 8월 13일 김포농업협동조합 등 공동 근저당권자들의 채권최고액 8,520,000,000원인 근저당권이 설정됐습니다. 공동담보목록이 존재하므로 이 금액을 곧바로 1001호 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이 근저당권을 말소기준으로 이후의 국세 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 전입한 점유자의 임대차 보증금 문제는 별도로 판단해야 합니다.

특히 조사된 43명의 전입·임차 관련 명단 중 32명이 말소기준일 이전에 전입한 것으로 나타납니다. 다만 전입일이 앞선다는 사실만으로 대항력이나 특정 호실의 보증금 인수를 확정할 수는 없습니다. 현재 점유 여부, 해당 호실과의 일치, 실제 주택임대차 성립, 인도 시점, 확정일자 및 배당관계를 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인 위험은 남는다

말소기준권리 이전의 임대차는 근저당권처럼 자동으로 깨끗하게 정리된다고 볼 수 없습니다. 대항요건이 충족되고 임대차가 낙찰자에게 대항할 수 있다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건은 등기상 담보권보다도 선순위 전입자들의 개별 보증금과 실제 점유관계가 권리분석의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 전입자 43명, 선순위 전입 32명

현황조사와 문건접수 기록 등에 등장하는 임차인·전입 관련 명단은 총 43명입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계인으로 표시된 사람은 없으므로 보증기관 중복신고에 따른 보증금 중복합산은 발생하지 않습니다. 다만 이 43명이 각각 독립된 임대차계약을 체결했거나 모두 1001호를 점유한다는 의미는 아닙니다. 개별 호실 귀속과 중복 점유 관계가 확인되어야 합니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준일을 비교한 1차 위험분류입니다. 선순위 전입자도 임대차의 실제 성립, 건물 인도 및 점유, 해당 호실과의 일치 등이 확인되지 않았으므로 '대항력 가능·미상'으로 표시했습니다. 확정일자와 배당요구 관계가 불명확하면 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 여부이며, 매수인의 보증금 인수 여부와는 구별됩니다.

③ 인수 위험 — 보증금 462,000,000원의 의미

보증금이 알려진 6명 외에도 말소기준권리 이전 전입자로 표시되는 사람이 다수 있습니다. 이들의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 462,000,000원을 최대 인수액이라고 판단하는 것도 위험합니다. 반대로 이 명단이 여러 호실에 분산된 경우 1001호에 적용되는 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 1.07억의 착시, 비교할 것은 실질취득액

신세계아파트의 조사된 실거래 평균은 141,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 137,642,857원이고 가장 최근인 2026년 5월 거래는 124,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.3% 하락했습니다.

다만 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상의 면적은 75.22㎡로 표시되지만 실거래 표본은 49.55~49.78㎡입니다. 동일 면적의 거래가 아니므로 이를 1001호의 직접적인 적정시세로 확정할 수는 없습니다. 더욱이 매매 사례의 용도·호실 특성과 오피스텔의 이용상태를 대조해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)

집행비용과 근저당 배당액은 추정 배당표 기준입니다. 임차인 6명의 예상배당 0원 및 보증금 전액 인수는 시뮬레이션 가정으로, 실제 배당순위·확정일자·점유관계에 대한 법적 확정판단이 아닙니다. 당해세, 최우선변제 및 개별 채권의 확정 배당액에 따라 실제 배분은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 공동담보에 관한 금액으로서 1001호만의 채무액을 의미하지 않습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 부담은 남는다

위 계산은 각 회차의 예상 매각가에 동일한 인수 추정액 462,000,000원을 더한 단순 시나리오입니다. 인수액이 변하지 않는 가정 아래에서는 유찰 시 실질취득액이 감소하지만, 인수보증금이 낙찰가의 배당 가능액과 연동되는 개별 대항력 임대차에서는 실제 인수액이 증가해 총취득액이 일정 수준 이하로 내려가지 않을 수도 있습니다. 따라서 회차별 최저매각가만으로 취득원가를 확정해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·상업용 부동산 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 용도. 공부상 오피스텔입니다. 건물 명칭이 신세계아파트라고 해서 일반 아파트와 같은 임대차·금융·환금성 특성을 가진다고 단정할 수 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물이며 위생·급배수시설과 승강기설비를 갖추고 있습니다. 사용승인은 2017.03.24입니다.
• 토지. 도화동 424-2 및 428-2에 걸친 부지로, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 거래 표본의 최근 가격 추세가 -6.3%이고, 단지 관련 경매 평균 유찰횟수는 2.8회입니다. 매각 통계상 낙찰률은 0.0으로 기록되어 있으나 표본의 구성과 규모를 알 수 없어 이를 장래 낙찰 가능성의 확정적인 지표로 사용할 수는 없습니다.
• 시세 확인. 대상 면적 75.22㎡와 비교 거래 면적 49.55~49.78㎡가 일치하지 않습니다. 오피스텔 1001호의 적정가치와 환금성은 동일 용도·동일 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 1001호 임차인 특정. 조사 명단 43명 중 실제 1001호에 해당하는 사람을 전입세대, 현황조사, 임대차계약서, 매각물건명세서 및 현장 점유조사로 특정해야 합니다. 다른 호실의 임차인을 이 호실의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
• 선순위 대항력 확인. 말소기준 2021.08.13 전 전입한 32명에 대하여 건물 인도, 실제 점유, 임대차 성립 및 대항요건 유지 여부를 검토해야 합니다.
• 보증금 검증. 확인된 6명의 보증금 합계 462,000,000원은 시뮬레이션상 인수액입니다. 실제 호실 귀속, 보증금 반환 여부, 배당 가능성 및 미회수 잔액을 검증해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 일부 배당요구 접수일이 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 불명확합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 전액 배당 또는 인수 소멸을 단정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 검토. 김포농업협동조합 등 공동 근저당권자의 공동담보목록 제2021-1418호와 다른 담보물의 관계, 실제 채권 잔액 및 배당관계를 검토해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2023.02.02 및 2023.11.01 압류의 원인 조세와 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 절차 상태 확인. 2025.12.17 기각결정정본 발송 관련 송달기록이 존재합니다. 해당 결정의 대상과 사건 진행에 미친 영향을 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 시세 재산정. 대상 면적과 실거래 표본의 차이를 해소한 뒤 최근 하락 추세를 반영하여 별도의 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자 및 거주자 관계, 인도·명도 가능성, 체납 관리비 중 매수인 승계 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 기록을 매각기일 전에 최신본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰된 1.07억 물건이 아니다”

이 사건을 최저가 107,702,000원짜리 저가 경매물건으로 보는 접근은 위험합니다. 배당 시뮬레이션상 보증금 인수액만 462,000,000원이고, 이를 반영하면 실질취득 추정액은 569,702,000원입니다. 확인된 금액 외에도 다수의 선순위 전입자가 있으며, 개별 호실과 임대차계약의 대응관계가 검증되지 않았습니다.

비교 실거래도 1001호와 면적이 다르기 때문에 적정시세 판단에 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 가격 흐름은 -6.3% 하락입니다. 현재의 인수 가정을 적용한 금액에서 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 단순한 추가 유찰을 기다리는 것으로 해결될 문제가 아닙니다. 1001호의 실제 임차인, 대항력 성립 여부, 보증금 및 최종 미배당액을 확인하여 매수인 인수액을 확정하는 것이 먼저입니다. 이러한 핵심 정보가 해소되지 않는다면 낮은 최저가와 관계없이 고위험 물건으로 판단해야 합니다.