인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 10층 1001호로 표시된 오피스텔입니다. 감정가 314,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 153,860,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 권리구조를 열어 보면 결론은 정반대입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권이고, 조사된 전입자 중 상당수가 이 날짜보다 앞섭니다. 특히 보증금이 확인된 6명은 배당표상 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 총 462,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
여기서 끝이 아닙니다. 조사 명단은 총 43명이고, 말소기준일 이전 전입자는 32명입니다. 그중 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이들을 일률적으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 선순위 전입이라는 사실 자체가 추가 인수가능성을 열어 둔 상태입니다. 따라서 현재 확인되는 615,860,000원은 상한이 아니라 최소 실질취득액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층 1001호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 · 10층 1001호 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기만 보면 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 국세 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 송림신용협동조합 근저당도 2021.08.13. 이미 말소됐습니다. 문제는 등기 이후 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
② 임차인·점유자 현황
조사 명단은 총 43명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 모두 실제 조사 명단으로 보며, 중복 승계금액을 더하는 구조는 없습니다. 아래에서 보증금이 확인된 선순위 6명은 배당표의 판단을 반영했고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 단정하지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 더 멀다
시세 표본의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05의 124,000,000원입니다. 현재 최저가 153,860,000원 자체가 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3% 하락한 흐름으로 집계돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
전체 12건 평균은 141,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 12개월 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 현재 최저가만으로도 최근 평균보다 높은데, 확인 인수까지 더하면 최소 615,860,000원입니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 인수액을 합산하면 가격구조가 완전히 달라지는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,040원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 150,905,960원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 153,860,000원에서는 집행비용 2,954,040원을 제외한 150,905,960원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권은 8,369,094,040원이 미배당으로 남습니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰해도 인수액은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 153,860,000원 | 462,000,000원 | 615,860,000원 | 8,369,094,040원 |
| 3회 유찰 시 | 107,702,000원 | 462,000,000원 | 569,702,000원 | 8,414,605,828원 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 462,000,000원 | 537,391,400원 | 8,446,365,645원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 남측 도로를 이용하며 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 보세요. 현재 회차 기준 최소 615,860,000원이며, 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
- 선순위 전입 32명을 개별 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 사람은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 확인된 6명은 인수액 462,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 배당요구만으로 인수위험이 사라지지 않습니다. 대항력·확정일자·배당액·미배당 보증금 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 불일치를 감안하세요. 최근 거래는 49.55㎡~49.78㎡인데 시세 조회 대상면적은 75.22㎡로 표시돼 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 하락 추세를 반영하세요. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.3%이며 최신 거래는 124,000,000원입니다.
- 유찰만 기다리는 전략은 부족합니다. 매각가는 내려가도 확인 인수액 462,000,000원은 그대로 남습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “4.62억 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 314,000,000원짜리가 153,860,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 경매에서 진짜 매입가격은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 확인된 선순위 임차보증금 인수액이 이미 462,000,000원이어서 현재 회차 실질취득은 최소 615,860,000원입니다. 여기에 말소기준 전 전입자 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수 남습니다.
시세도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 추세는 -6.3%입니다. 면적이 일치하지 않아 직접적인 적정가 산정에는 한계가 있지만, 적어도 “유찰됐으니 싸다”는 결론을 뒷받침하지는 않습니다. 이 물건은 등기 말소보다 임차관계 확인이 훨씬 중요한 고위험형입니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 확인된 4.62억 외의 선순위 보증금까지 모두 확정한 뒤 실질취득액으로 다시 판단해야 합니다.
