인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 4층 407호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백덕일·홍승용이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권으로, 공동담보목록 제2021-1418호에 연결된 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이후 국 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 앞선 다수의 전입자입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인·점유자는 43명이며, 그중 32명이 2021.08.13.보다 먼저 전입했습니다. 특히 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원은 예상배당에서 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 407호 · 도로명 한나루로 610 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 말소기준 | 8,520,000,000원 / 2021.08.13. 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 전입자가 핵심
2017.03.30. 인천서부새마을금고 근저당권 112,080,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2023년 국 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기만 보면 구조가 단순해 보이지만, 임차관계까지 결합하면 전혀 다른 물건입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 43명, 선순위 전입 32명
보증금과 배당관계가 확인된 6명은 인수액을 금액으로 특정할 수 있습니다. 반면 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 26명은 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정해 추가 인수액을 숫자로 합산할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 68,000,000원 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 90,000,000원 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 69,000,000원 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 |
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 95,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 50,000,000원 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 2025.04.17 | 90,000,000원 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 · 확정일자 2021.11.15 | 2025.07.07 | 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 최소 실질취득액으로 봐야 한다
신세계아파트의 거래자료에는 12건이 잡혀 있지만, 대상 호실 면적은 62.29㎡이고 거래표본은 49.55㎡~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 방향을 확인하는 참고치로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
최신 거래는 2026.05. 124,000,000원, 최근 12개월 평균은 137,642,857원이며, 최근 거래구간은 이전 구간보다 -6.3%의 하락 추세입니다. 최저매각가 123,480,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 89.7%지만, 이 사건에서는 그 숫자를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 인수 · 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 120,951,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용 2,528,720원과 근저당권 120,951,280원으로 123,480,000원이 전부 소진됩니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인 인수액 | 매수인 최소 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 123,480,000원 | 462,000,000원 | 585,480,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,436,000원 | 462,000,000원 | 548,436,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,505,199원 | 462,000,000원 | 522,505,199원 |
현재 계산에서는 3회·4회 유찰 시에도 확인된 매수인 인수액이 462,000,000원으로 유지됩니다. 최저매각가가 더 떨어져도 인수보증금이 없어지는 구조가 아니므로, 단순한 유찰 할인율만으로 진입 판단을 바꿀 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 기호 1~39는 공히 오피스텔로 기재되어 있으며, 대상도 오피스텔입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며, 2필지 일단의 토지는 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 신세계아파트는 60세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 137,642,857원이고 최신 거래는 124,000,000원이며, 최근 구간은 이전보다 -6.3% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 123,480,000원은 취득원가가 아닙니다. 현재 확인된 인수액을 포함하면 최소 585,480,000원입니다.
- 6명 인수보증금 재확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원이 실제로 전액 승계되는지 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 선순위 미상 26명 확인. 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 인원의 임대차계약, 점유 지속 여부, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상 면적은 62.29㎡이고 거래표본은 49.55㎡~49.78㎡여서 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -6.3%이므로 과거 전체 평균 141,500,000원보다 최신 거래 124,000,000원과 최근 12개월 평균 137,642,857원을 우선 참고해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 실제 낙찰 이후 부담 가능한 항목을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “최소 585,480,000원 + 미상 위험”
이 사건의 핵심 숫자는 감정가 252,000,000원도, 최저가 123,480,000원도 아닙니다. 확인된 임차보증금 인수액 462,000,000원입니다. 현재 회차를 기준으로 하면 최소 실질취득 부담이 585,480,000원이고, 말소기준권리보다 먼저 전입한 32명 가운데 보증금이 확인되지 않은 26명의 위험까지 남아 있습니다.
실거래 측면에서도 최신 거래는 124,000,000원, 최근 12개월 평균은 137,642,857원이고 최근 추세는 -6.3% 하락입니다. 게다가 거래표본 면적 자체가 대상 62.29㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 유찰폭에 가격 가점을 줄 근거가 없으며, 권리확정 전에는 가격 메리트보다 인수위험이 압도적으로 큰 물건으로 보는 것이 타당합니다.
